1.物业管理企业文化的特殊性

物业管理企业文化是企业文化的一个分支。物业管理企业与其他行业企业虽然有相同之处，但也有很大的不同，毕竟物业管理是一门专门的技术和艺术，它不同于制造业，不同于商业，与最相近的酒店业也有不同，酒店的客人是流动性的，而物业管理的服务对象则是长年累月基本不变的。

物业管理企业与服务对象之间的关系，可以说是所有企业中最为紧密的类型之一。制造业企业是通过产品与服务对象建立关系，中间有很复杂的流通、售后等多种环节，消费者了解制造企业的文化，多是通过产品、广告、售后服务等环节间接地感知。商业企业与服务对象之间虽然距离很近，但相处时间短暂；也就是说，消费者能够近距离了解、感受商业企业的文化，也能够通过商业环境、工作人员的表现等迅速得出自己的结论，但由于接触时间短，消费者不能深入地、长久地了解企业文化，更不能参与到商业企业的文化建设之中。一般情况是，如果对一次消费满意，下次还会再来，如果不满意，一般不会再次光顾。酒店业的性质与物业管理最为接近，但酒店业面对的服务对象是流动的，消费者对酒店的文化建设可以提出意见与建议，但也仅限于此，不可能参与到酒店文化的建设、修订之中，因为他毕竟只是某个特定时间段的消费者而已。

与上述行业企业相比，物业管理的服务对象相对固定，如果没有特殊变化，两者之间能够长期相处下去，甚至长达十几年、几十年。此外，物业管理的服务对象既是消费者的身份，又是主人的身份，物业管理仅是其雇佣的职业服务者。由于服务对象的特征不同，物业管理的企业文化必然表现出自己的特色，在建设企业文化时，既要注重企业内部团队的建设，更要极为关注服务对象的需求，同时要充分尊重和考虑服务对象在企业文化建设中的参与性。

2.物业管理企业文化建设的基本理念

（1）服务业主 物业服务企业首先要考虑业主的事，业主服务工作搞好了，企业就能生存下去。因此，物业公司在进行企业文化的设计与建设时，要将服务业主作为首要原则。

（2）尊重员工 优秀的企业文化，一定会将尊重员工作为企业的核心价值观之一。一是员工创造了企业的价值，理应得到尊重。二是人才是企业长远发展的根本，必须得到重视。在工业社会中，一个最好的工人比一个一般的工人可多生产20%～30%的产品；在信息社会中，一个最好的软件开发人员能比一般的人员多做100%～500%的工作；在物业管理企业，一个优秀的管理与服务人员，给企业带来的潜在品牌效果至少要比普通员工多30%以上。三是企业的所有服务与产品最终都需要员工去落实，如果企业内部不尊重员工，员工不能为企业尽心尽力，也就不能把企业所设想的服务标准完美地展示出来。四是社会文明的进步，要求对所有人都要保持起码的尊重。物业管理本身就是服务行业，如果企业连对自己的员工都不尊重，那么，又何谈对别人的尊重？又何谈向社会提供优质的服务？但强调人的平等和尊重，并不否定在工作中建立等级秩序，文明是建立在秩序之上的，对人的尊重也是如此。五是尊重别人是让工作快乐的源泉。“与人方便，自己方便”，“要想自己快乐，先要把快乐给予别人”，“送人玫瑰，手留余香”。工作是为了生活，应让快乐尽可能地多一些。(www.daowen.com)

（3）贡献于社会与股东 企业如果不贡献于社会，就不能成为一个有远大志向和抱负的企业，也就是一个不负责任的企业。企业应承担的社会责任，既有法律范围内的，也有道德范围内的。

股东出资办企业，就是要让所投入的资本增值。企业文化需要满足股东的资本增值要求，否则股东就可以要求重新建设企业队伍和企业文化，直至达到他们的要求。

3.物业管理企业文化的发展

中国物业管理虽然诞生于1981年，但物业管理真正的大发展却是在20世纪90年代的中后期，因此，我国物业管理的成熟发展期时间并不长，对物业管理企业文化的研究和实践时间也很短。

从行业的构成来看，物业公司最初也多为地产公司的下属，其企业性质多为房地产的售后服务，这类物业公司的企业文化建设从属于上级地产公司，没有自己独立的企业文化。还有一大部分物业公司源于国有企业后勤体制改革，这类公司与原国有企业在体制、制度等方面一脉相承，尚谈不上符合新时代要求的企业文化建设。还有一部分新成立的民营公司，他们没有国有企业的渊源，也没有上级地产公司，完全靠市场的认可而生存。对这类企业而言，强大的企业文化成为企业生存与发展的制胜法宝，他们也十分积极地借鉴优秀的企业文化，建立起有自己特色的企业文化体系。深圳市开元国际物业管理有限公司是其中表现较为优异的物业公司之一，本手册也将该公司当做蓝本，采集其众多案例进行分析与借鉴。

总体来看，物业管理企业文化建设还处在初级阶段，有赖于有责任心和雄心大志的企业家及广大从业员工积极努力。