企业要发展，必须有资金的支持，除了通过自身积累外，借助金融市场进行外部融资是必经之路。企业融资是为了满足企业战略调整、产业扩张、资金周转等方面的需要。企业通过融资行为改变资本结构，使资金得以形成、集中、积累、组合，同时形成相应的产权关系和权利、责任、利益格局。企业融资渠道及融资方式主要有以下几种，如表6-1所示。

表6-1 主要融资渠道及融资方式

内源融资是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益、折旧和资产变现构成。内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业生存与发展不可或缺的重要组成部分。外源融资是指吸收其他经济主体的储蓄，以转化为自己投资的过程。随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内源融资已很难满足企业的资金需求，外源融资已逐渐成为企业获得资金的重要方式。外源融资包括直接融资和间接融资。

直接融资是指资金供给者与资金需求者通过一定的金融工具直接形成债权债务关系的金融行为。金融媒介的作用是帮助资金供给者与资金需求者形成债权债务关系。在这个过程中，金融媒介并不因此与资金供给者或者资金需求者之间形成债权债务关系。间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现资金融通的行为。在间接融资中，资金的供求双方不直接形成债权债务关系，而是由金融中介机构分别与资金供求双方形成两个各自独立的债权债务关系。对资金的供给方来说，中介机构是债务人，对资金的需求方来说，中介机构是债权人。

上述各种筹资渠道实际可分为资本金和负债两类。资本结构的变动和构成主要取决于长期负债与资本的比例构成。负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大，意味着企业经营风险很大，税前扣除额较大，因而节税效果明显。所以，选择何种筹资渠道，构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。在筹资渠道的筹划过程中必须充分考虑企业自身的特点以及风险承受能力。在实际操作中，多种筹资渠道的交叉结合运用往往能解决多重经济问题，降低经营风险。

例6-1，河北省秦皇岛××项目筹资方案设计案例

一、项目概况

本项目位于河北秦皇岛市，项目总用地52376平方米，经秦皇岛市规划局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积44519.6平方米。项目总建筑面积186982.3平方米，其中住宅160804.78平方米，商业部分14958.58平方米，地下室11218.94平方米。项目拟建20栋18层商住楼，670个地下车位。

二、筹资基本态势分析

本项目属规模较大的开发项目，就目前项目情况及资金来源筹措条件看：

（1）本项目属内资开发项目。

（2）目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。

（3）本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。

（4）本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。

三、项目资金筹集规模和流量

依据本项目可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下：

（一）项目开发进度计划

本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则，从秦皇岛当前楼市的发育，区域购买力以及合理的市场占有率角度，暂定开发经营期为3年，其中销售期为2年。根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式开发经营。项目开发进度计划如表6-2所示。

表6-2 项目开发进度计划

（二）项目总投资估算

项目总投资估算汇总如表6-3所示。

表6-3 项目总投资估算汇总 （单位：万元）

（续）

（三）项目资金投入计划

资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排和开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划如表6-4所示。

表6-4 资金投入计划 （单位：万元）

（四）项目资金回收计划

资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入和其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价，租金水平进行回收测算的。

1.销售价格的确定

（1）住宅销售单价的确定。用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）。

本项目住宅销售价格为：6500元/平方米。

（2）商铺销售单价的确定。用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）。

本项目商铺销售价格为：31000元/平方米。

（3）地下车位销售单价的确定。用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）。

本项目车位销售价格为：15万元/个。

2.项目销售计划

根据对秦皇岛住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力，投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下：

（1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为5%、25%、35%、35%，价格分别为6500元/平方米、7500元/平方米、8500元/平方米、9500元/平方米，销售率100%。

（2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分两批进行，具体为35%、40%，价格分别为31000元/平方米、35000元/平方米，销售率75%。

（3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分两批进行，具体为50%、30%，价格均为15万元/个，销售率80%。

3.总销售收入测算

总销售收入预测由住宅销售总收入预测（见表6-5）、商铺销售总收入预测（见表6-6）和地下车位销售总收入预测（见表6-7）构成。

表6-5 住宅销售总收入预测

表6-6 商铺销售总收入预测

表6-7 地下车位销售总收入预测

项目销售收入分批比例如表6-8所示。

表6-8 项目销售收入分批比例 （单位：万元）

4.资金回收计划

资金回收计划如表6-9所示。

表6-9 资金回收计划 （单位：万元）

四、项目资金筹集方案

（一）用款计划与资金来源情况

依据本项目的可行性研究报告，其开发经营期间的用款计划、资金来源、可行或可争取渠道情况如表6-10所示。

表6-10 用款计划、资金来源、可行或可争取渠道情况 （单位：万元）

注：1.项目开发商是上市公司。

2.建成并确权后的物业单位可以作为抵押担保品向商业银行申请抵押贷款。

3.商业银行开发贷款5年期以下的贷款利率为5.94%。

从表6-10看出：已明确的筹资渠道，即项目销售收入再投入属于项目内部筹资，是首选并有把握的筹资渠道；开发期第二年的资金缺口最大；就目前形势和本项目而言，商业银行开发贷款是所有外部筹资渠道中较为理想并有把握的；在开发经营期间项目可能需要临时周转贷款支持。

本项目资金来源可选择渠道：①项目自有资金；②商业银行开发贷款；③项目销售收入用于投资部分。

（1）自有资金，全部用于投资。

（2）销售收入再投入，其再投入金额应考虑销售收入扣除成本费用与销售有关税费后再用于投资。

（3）商业银行开发贷款。

（4）临时周转贷款，1年及1年以内，测算时按1年计算，主要解决临时资金缺口。

项目前期阶段，将汇集到的自有资金主要用于支付土地价款和前期工程费（施工场地的三通一平）；开发阶段的资金来源主要是商业银行开发贷款和预/销售收入再投入；销售阶段的资金来源主要是预售收入/销售收入再投入。

（二）初步筹资方案

根据可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设计。筹资方案设计的约束条件如下：

国家《城市房地产开发经营管理条例》第13条“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”的规定；商业银行开发贷款申请条件“自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款，销售收入的20%，约1000万元用于项目再投入。考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。初步设计了三种方案：

方案一，项目资本结构为：权益资金40%，债务资金60%。

方案二，项目资本结构为：权益资金50%，债务资金50%。

方案三，项目资本结构为：权益资金60%，债务资金40%。

方案一，权益资金40%，债务资金60%

（1）自有资金占项目总投资（不含财务费用）的30%，主要用于项目土地费用支付和前期用款，分1.5年投入，如表6-11所示。

表6-11 自有资金年度投入计划 （单位：万元）

（2）开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为51070万元，分两笔借入：第1笔借款39000万元，期限两年，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第2笔借款12070万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划如表6-12所示。

表6-12 项目借款还本付息计划 （单位：万元）

(www.daowen.com)

注：1.央行2008年9月执行的贷款利率为5.94%，半年利率为2.97%。

2.当期应计利息=（期初借款本息累计+本期新增借款/2）×当期利率

（3）项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措如表6-13所示。

表6-13 项目投资计划及资金筹措 （单位：万元）

方案一小结，本项目总投资（含财务费用）89179.52万元。其中，开发商投入自有资金25534.6万元，占比28.63%；银行开发贷款51070万元，占比57.27%；销售收入再投入12574.92万元，占比14.10%。

方案二，权益资金50%，债务资金50%

（1）自有资金投入同方案一，如表6-14所示。

表6-14 自有资金年度投入计划 （单位：万元）

（2）开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的50%，取整后为42560万元，分两笔借入：第一笔借款39000万元，期限两年，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款3560万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划如表6-15所示。

（3）项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措如表6-16所示。

表6-15 项目借款还本付息计划 （单位：万元）

（续）

表6-16 项目投资计划及资金筹措

方案二小结

本项目总投资（含财务费用）88796.64万元。其中，开发商投入自有资金25534.6万元，占比28.76%；银行开发贷款42560万元，占比47.93%；销售收入再投入20702.04万元，占比23.31%。

方案三：权益资金60%，债务资金40%

（1）自有资金投入同方案一，如表6-17所示。

表6-17 自有资金年度投入计划 （单位：万元）

（2）开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的40%，取整后为34050万元，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，期限两年，采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划如表6-18所示。

表6-18借款还本付息计划 （单位：万元）

（3）项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措如表6-19所示。

表6-19 项目投资计划及资金筹措 （单位：万元）

方案三小结：本项目总投资（含财务费用）88260.15万元。其中，开发商投入自有资金25534.6万元，占比28.93%；银行开发贷款34050万元，占比38.58%；销售收入再投入28675.55万元，占比32.49%。

筹资方案设计汇总如表6-20所示。

表6-20 筹资方案设计汇总 （单位：万元）

五、筹资方案比较分析

（一）项目筹资结构分析

（1）项目内部资金筹措包括两部分：一是自有资金，二是销售收入再投入，均属于项目权益资金。

（2）项目外部资金筹措主要来自银行的开发贷款。

（3）项目财务生存能力。

本项目各筹资方案的资金来源与运用如表6-21所示。

表6-21 方案一的资金来源与运用 （单位：万元）

注：1.销售税及附加按销售收入的5.25%计算。

2.土地增值税按销售收入的1%简单估算。

3.所得税=（销售收入×预计计税毛利率20%-营业税及附加-期间费用）×所得税税率25%

表6-22 方案二的资金来源与运用 （单位：万元）

（续）

表6-23 方案三的资金来源与运用 （单位：万元）

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是项目财务评价的重要依据。从表6-21，表6-22，表6-23可以看出：方案三的银行贷款额最低，且不存在任何资金缺口，相比较而言，资金使用效率较高。

（二）筹资成本分析

根据测算结果，各方案的筹资成本如表6-24所示。

表6-24 各方案筹资成本 （单位：万元）

从表6-24可以看出：

（1）从筹资成本角度比较，方案一的筹资成本最低，其次是方案二，方案三的筹资成本最高。

（2）从贷款可能性的角度比较，方案三的可能性最高，其次是方案二，方案一的可能性最低，贷款占总投资（不含财务费用）的比例已达60%。

（三）筹资风险分析

1.利率风险

利率风险分析一般只考虑利率上升的情况。对本项目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（如表6-25所示），利率风险较小。

表6-25 利率增大时项目盈余资金与累计盈余资金变化情况 （单位：万元）

（续）

2.市场风险

如销售不能顺利如期按计划进行，会影响项目的销售收入，进而影响项目后续资金的投入以及债务的清偿，存在需要筹措临时周转资金的可能，从而增加筹资难度与成本。

各方案需销售收入再投入的情况如表6-26所示。

表6-26 各方案需销售收入再投入的情况

从表6-26可以看出：

与对市场的依赖性角度比较，方案一的依赖性最低，其次为方案二，方案三的市场依赖性最高，并且其销售收入用于投资部分已超过总销售收入的15%。

（四）结论

根据可能及可行的原则，在综合考虑各筹资渠道期限长短、成本高低、风险大小及操作简繁以后，建议选择筹资方案二。

说明：

1.预缴所得税的计算

预缴所得税计算公式为：

预缴所得税=（预计营业毛利额-营业税及附加-期间费用）×所得税税率

其中：

预计营业毛利额=预售开发产品收入×预计毛利率

期间费用=销售费用+管理费用+财务费用

2.预计毛利率的选取

根据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）文件规定：按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%（经济适用房必须符合国家的有关规定），非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率：

（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市和郊区的，不得低于20%。

（2）位于地级市及其城区和郊区的，不得低于15%。

（3）位于其他地区的，不得低于10%。