综合保税区对土地价值的挖掘可以大致分为四个阶段。

第一个阶段是机场基础功能设施的建设。主要包括国际货运站、国际转运中心等国际口岸和中转设施，是为了完成货物出港、到港、中转等作业的货运核心功能的规划建设。包括土地取得、货运站规划建设、监管仓库的规划建设、转运中心的建设、海关及其他口岸设施的规划建设等。这个阶段对应的就是一些基础的运输产业，属于最初的产业层级。

第二个阶段是物流功能设施的建设。包括园区用地的取得、保税仓库、分拨中心、简单加工工厂的建设、配送中心的规划建设等。这个阶段要利用好综合保税政策优势为高附加值产业(例如高端零配件企业、电子产品企业、生物医药企业、跨境电商企业等)提供物流延伸和增值服务。包括：多国加值拼货服务——国内外原材料、半成品或成品在区内集结仓储，进行重组、简单加工、增值等服务后再出口；国际物流分拨服务——国内外制造的成品在区内集结仓储、对库存进行管理，或进行重组和简单加工等增值服务后，再进行进出口转运及配送；售后维修服务——提供国内外厂商维修用零部件的仓库管理及客户退修产品的检测、维修、再出口等服务。

第三个阶段是商务功能设施建设。表现为大量的商务办公楼及配套的科技研发、商务服务、金融、会展、房地产等新兴服务设施和大量贸易公司、结算中心、金融公司、跨国公司区域总部的出现。在这一阶段要特别注重发展保税科研、保税贸易、跨境电商、供应链金融。除传统的出口加工企业集聚以及国外高科技企业招商引资外，更强调科研、贸易、金融功能的引入。

第四个阶段是城市功能设施和政策环境的建设。包括各种城市综合服务设施、生活服务设施的完善，基础教育、文化娱乐体育、媒体等，要进一步开放平台、加强监管体系建设和风险防范能力建设。这个阶段要特别注意新兴产业的引入和培育。在货运物流领域要抓住机遇，引入或培育国际中转业务、高端制造业的全球分拨中心、生物医药物流增值业务、保税航材、跨境电商的海外仓、转运中心、离岸金融业务、投融资业务等。

其实可以看出土地开发的四个阶段，还对应着四个不同的土地使用强度区间(图4-7)。刚开始的第一阶段土地使用强度是很低的，随着园区的发展，使用强度会逐步提高。从机场航空运输的角度来看，随着运输量的提高，人们会想方设法提高土地利用率，提升土地开发强度，产业设施也会不断增加。从产业链发展的角度来看，随着产业设施的增加，高端产业会越来越多，高端产业设施自然会形成空间上的集聚。一方面产业效率的问题要求这些设施要尽量靠近机场，另一方面国家要求节约用地，最后我们看到的自然就是土地使用效率的提高。于是我们看到的风景就是：从机场到园区到城市，容积率越来越高，设施与机场的关联度越来越低。

从规划建设的角度，绝对不能放松对土地开发效率(强度)的追求。目前，大多数货运区摊得太大，土地使用效率较低。为什么就不能把货运站、代理、快件、仓储等规划在一个综合体里呢?这就是我们想说的重点，无论是机场内货运区规划还是综合保税区规划，都要尽量提升土地的开发强度，从而提升园区的整体运营效率和效益。(www.daowen.com)

图4-7　土地使用强度与产业设施群

图4-8　产业链拓展的四个层面及其内涵

在上述产业链的拓展中，综合保税区的产业设施也大致被分成四个层次(图4-8)：交通运输层、物流产业层、商务办公层、城市综合层。虽然这四个层面不是绝对分开的，在设施建设和运营管理上它们是相互搭接、并行发展的，但其功能上是有明显区分的。为了促成它们的发展壮大，我们必须充分认识其内涵，掌握它们的发展规律，适时发布相关帮扶政策，提供有利于其生长的客观环境。

土地集约利用，功能适度整合，加上产业链层级提高，这就是航空物流产业规划的趋势和方向。