出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁。

一项租赁存在下列一项或多项情形的，通常归为融资租赁。

(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。即如果在租赁协议中已经约定，或者根据其他条件在租赁开始日就可以合理地判断，租赁期届满时出租人会将资产的所有权转移给承租人，那么该项租赁应当认定为融资租赁。

(2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

例如，出租人和承租人签订了一项租赁协议，租赁期限为5年，租赁期届满时承租人有权以20 000元的价格购买租赁资产，在签订租赁协议时估计该租赁资产租赁期届满时的公允价值为80 000元，由于购买价格仅为公允价值的25%(远低于公允价值80 000元)，如果没有特别的情况，承租人在租赁期届满时将会购买该项资产。在这种情况下，在租赁开始日即可判断该项租赁应当认定为融资租赁。(www.daowen.com)

(3)资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，这里的“大部分”指租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%以上(含75%，下同)。需要说明的是，这里的量化标准只是指导性标准，企业在具体运用时，必须以准则规定的相关条件进行判断。这条标准强调的是租赁期占租赁资产使用寿命的比例，而非租赁期占该项资产全部可使用年限的比例。如果租赁资产是旧资产，在租赁前已使用年限超过资产自全新时起算可使用年限的75%以上时，则这条判断标准不适用，不能使用这条标准确定租赁的分类。

例如，某项租赁设备全新时可使用年限为10年，已经使用了4年，从第5年开始租出，租赁期为5年，由于租赁开始时该设备使用寿命为6年，租赁期占使用寿命83.33%(5年/6年)，符合上述(3)的标准，因此该项租赁应当归类为融资租赁；如果从第5年开始，租赁期为3年，租赁期占使用寿命的50%，就不符合上述(3)的标准，因此该项租赁不应认定为融资租赁(假定也不符合其他判断标准)。假如该项设备已经使用了8年，从第9年开始租赁，租赁期为2年，此时，该设备使用寿命为2年，虽然租赁期为使用寿命的100%(2年/2年)，但由于在租赁前该设备的已使用年限超过了可使用年限(10年)的75%(8年/10年=80%＞75%)，因此也不能采用这条标准来判断租赁的分类。

(4)在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。这里的“几乎相当于”，通常在90%以上。需要说明的是，这里的量化标准只是指导性标准，企业在具体运用时，必须以准则规定的相关条件进行判断。

(5)租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。这条标准是指租赁资产是由出租人根据承租人对资产型号、规格等方面的特殊要求专门购买或建造的，具有专购、专用性质。这些租赁资产如果不做较大的改造，其他企业通常难以使用。这种情况下，该项租赁也应当认定为融资租赁。

一项租赁存在下列一项或多项情形的，也可能归类为融资租赁：若承租人撤销租赁，则撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。