1.地下空间土地权利体系

绝大多数情况下，地下空间开发利用位于国有土地范围内。对于是否可以在集体土地之地下设立土地使用权，目前尚缺乏国家上位法支持。因此，本文仅对国有土地的地下空间相关权利进行讨论。毋庸置疑，国有土地范围内的地下空间所有权归国家所有。基于物权基本理论与“物权法定”原则，可以明确我国的地下空间物权种类包括：①用益物权，含建设用地使用权(地下)和地役权(地下)两种基本权利。②担保物权，主要指抵押权。此外，与地表土地使用权相同，地下空间建设用地使用权相应的债权应当包括：租赁权和借贷权。若以建造、保有建(构)筑物对其进行开发利用，应设立建设用地使用权。

(1)地下建设用地使用权

①法律依据：《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。根据“物权法定”原则，地下空间可以设立建设用地使用权。

②设立条件：地下空间是土地在空间范围内的竖向延伸。若以建造、保有建(构)筑物对其进行开发利用，应设立建设用地使用权。

③权利主体：地下空间的建设用地使用权人与地表土地相同，可以是用地(建设)单位或者个人。

④权利客体：根据物权排他性与“一物一权”原则，需要对地下空间设立的建设用地使用权与相邻地表、地下空间进行区分界定，具体而言，即需要明确权利客体——地下空间的立体范围，包括水平投影范围与竖向起止高程。

(2)地下空间地役权

①法律依据：根据《物权法》规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。据此我们可以得出地役权的概念，即按设定的目的，利用他人土地以便利自己土地使用的权利。

②设立条件：地役权对应的供役地是为需役地提供便利的土地，需役地则是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能为需役地提供便利，则不必设定地役权。“便利”的内容，泛指开发利用需役地的各种需要，一般包括供、需役地合理使用与收益，限制供役地的特定使用以及避免相邻关系的任意性规范的适用等各种权利。它不仅局限于有形的利益(如取水权)，还包括无形的利益(如通行地役权)。因此，地下空间地役权的设定须有明确的目的，并按照设定的目的正确行使地役权，以防止地役权人借地役权之名滥用或超越权利范畴利用供役地。

③权利主体：类似于地表建设用地使用权，地下空间建设用地使用权人即供役地权利人，地下空间地役权人即需役地权利人。

④权利客体：地下空间的地役权应当在地下空间建设用地使用权的基础上设立，权利客体即作为供役地的地下空间。

(3)地下空间抵押权

结合我国《物权法》规定的土地权利类型，在此仅对地下空间建设用地使用权的抵押权进行讨论。

①法律依据：《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；……”由此可见，地下空间建设用地使用权，以及地下空间内的建筑物和其他土地附着物的所有权，可以作为抵押的客体。

②设立条件：《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”对地下空间设立抵押权时，同样应当遵守“地随房走、房随地走”的原则，将地下空间建设用地使用权及其范围内的建构筑物所有权一并抵押。设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。需要注意的是，地下空间已申请建设用地初始登记但尚未完成建设的，在当前法律制度与管理实践中，可以参照地表建设用地，对地下空间建设用地使用权单独进行抵押。(www.daowen.com)

③权利主体：地下空间抵押权的权利主体即债权人，如银行。

④权利客体：地下空间抵押权的权利客体即作为被担保债权的地下空间建设用地使用权，以及地下空间范围内的建(构)筑物所有权。

(4)地下空间租赁权

地下空间租赁权是指以某一特定的地下空间为标的所设定的租赁权。在依租赁关系取得地下空间使用权时，出租人与租赁人之间的权利义务，由当事人双方依据协议约定，空间利用范围应当在协议中予以明确。地下空间租赁权的法律地位比地下建设用地使用权要弱，因此，若在租赁的地下空间内进行开发建设，申请土地登记的权利人只能是地下建设用地使用权人，但存在租赁关系的地下空间应当予以注记。

(5)地下空间借贷权

地下空间借贷权是指以某一特定的地下空间为借贷物所设定的租赁权。贷方(通常为银行)通过借贷给地下建设用地权利人，而获得借贷权。借贷权的法律地位比租赁权更为薄弱，不能主张申请地下建设用地权利登记，但可以在土地登记时注记为借贷关系。

2.上海地下空间确权登记情况

目前，上海地下空间土地权利的确权登记主要聚焦于地下空间的建设用地使用权，在地下空间设立地役权(不含地下空间地表附属设施用地)则鲜有实际案例。这是由当前城市土地空间开发利用现状与确权需求共同决定的。上海地下空间确权登记相关要求如下。

(1)地下空间权利范围界定

建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建(构)筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。具体在办理地下建(构)筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可证明确的地下建(构)筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并注明“地下建(构)筑物的土地使用权范围为该地下建(构)筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。

(2)地下空间登记类型与要求

①结建地下工程登记：结建地下工程的土地使用权和房屋所有权初始登记应当随地面建筑一并办理；地上建筑物已经办理房地产初始登记的，可以申请补办地下建筑物房地产初始登记。

②单建地下工程登记：为单建地下工程申请地下建设用地使用权、房屋所有权初始登记，应当同时办理出入口、通风口等地面附属设施的土地使用权、房屋所有权初始登记。2006年9月1日前批准立项的，建设用地使用权、房屋所有权登记应当一并办理。

③他项权利登记：使用他人土地建造地面附属设施的，应当向房地产登记机构申请房地产他项权利登记。

④民防工程登记：地下工程属于民防工程的，房地产登记申请人提交的竣工验收证明应当为民防管理部门出具的民防建设竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书。2003年4月1日以前竣工的民防工程，申请人还应当提交民防管理部门出具的该民防工程属非公用民防工程的证明。