1.国家层面地下空间土地权利的概念与内涵

在我国，学界关于地下空间权利内涵的界定，历来有用益物权说、不动产物权说以及不动产财产说三种观点。其争论的焦点为：地下空间的权利类型，究竟是仅限于特定的用益物权，还是各种物权甚至债权的总和。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》)，是我国规范土地空间权利最大的民事法律依据。《物权法》中第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地上、地表或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”由此可见，类似于大陆法系传统的地上权立法模式，我国将地下空间土地权利通过建设用地上使用权这一用益物权进行规定，纳入了现行的建设用地使用权制度。同地表建设用地使用权相仿，地下空间建设用地使用权的设立也应当以建造、保有建构筑物为目的。地下空间建设用地使用权的客体即为宗地。2007年，国土资源部颁布的《土地登记办法》规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”同时，明确了作为土地权属基本单元的宗地，其范围可以由二维地表延展至三维空间。

2.上海与其他城市地下空间权利管理实践

在承接国家上位法确定的土地权利体系的基础上，上海、深圳、杭州等市亦对地下空间权利设置与管理进行了程度不一的探索实践，出台了数部地下空间相关的地方性法规。

2006年，上海出台了《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，将地下空间建设用地使用权范围确定为“地下建(构)筑物的外围实际所及的地下空间范围”。2014年，上海出台了《上海市地下空间规划建设条例》，规定“地下建设用地使用权的权属范围，按照土地审批文件中载明的地下空间建设用地使用权范围确定”。同年，上海又出台了《上海市地下建设用地使用权出让规定》，规定经营性地下空间实行有偿使用制度。相应地，在上海市最新国有土地出让合同示范文本中，增加了出让宗地的地下竖向界线等描述建设用地使用权空间范围的具体内容。(www.daowen.com)

2005年，杭州市出台了《杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定》，规定地下空间土地使用权的范围为地下建筑物的垂直投影，其中地下空间层高必须不低于2.2m，按照地下建筑物的外墙壁划分宗地(墙壁厚度具体以施工图为准)。上述规定在2009年出台的《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》中得以继承。

2008年，深圳市出台了《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，规定开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权。类似于上海，将地下建设用地使用权范围确定为“地下建(构)筑物外围实际所及空间范围”，并规定：地下建设用地使用权登记以宗地为基本单位，并通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。以此为法律依据，对新建地下空间实现了三维地籍管理。

尽管各地对于地下空间权利内涵的理解略有偏差，并采用了“地下建设用地使用权”“地下空间使用权”等不同权利名称对地下空间土地权利进行表述，但是在管理制度设计层面，各地均未突破我国当前以建设用地使用权为核心的国有土地权利体系框架。此外，各地对于地下建设用地使用权范围的界定，通常都区分了单建与结建两种建设形式，并且一般规定结建地下工程，可随地表工程一并取得建设用地使用权；单建地下工程的土地权利范围，多采用实际所及空间或外接直棱柱空间两种形式予以界定，具体因权属证明材料的记载内容、地下空间建设年份而异。