1.Z村更新的背景

Z村位于四川省省会成都市第三圈层的金堂县，属远郊村。该村紧邻爪龙溪，自然条件得天独厚，生态环境优美，是周边城市居民休闲旅游的“胜地”之一。然而，长期以来，Z村的基础设施落后、居住环境比较差。受5·12地震的影响，大部分房屋都变成了轻度危房。村民巫某外出创业成功后，怀着回乡报恩的心情，向政府表达了修建乡村酒店、发展乡村旅游的意愿，得到了政府和当地村民的积极支持。

与J村类似，Z村的土地也属于集体所有。从2008年开始，Z村所处的金堂县就启动了全县农村土地确权登记办证工作。这有利于保障农民权益，为集体建设用地流转奠定了基础。但是，Z村的土地确权存在一些缺陷，非农民宅基地(如道路、公共设施用地)等属于村集体的土地没有确权到位，致使村集体的土地权利缺乏可靠保障。近年来，成都市还陆续出台了《统筹城乡综合配套改革试验总体方案》《集体建设用地使用权流转管理办法》《集体建设用地交易规则》等相关政策，为Z村通过集体建设用地流转的方式开展农村更新创造了条件。Z村所处的官仓镇还提出了打造“休闲体验”旅游城镇的战略规划，为Z村的农村更新和后发发展提供了难得机遇。再者，Z村又是成都市村民自治示范村，在长期实践中形成了一整套从提议、讨论到决策和执行的协商与合作机制。

于是，在村庄精英巫某和村集体的带领下，Z村农民自行发起了依托集体建设用地流转的农村更新。

2.Z村更新的过程

村庄精英巫某、村集体和农民是Z村更新、发展乡村旅游的利益主体。作为项目的发起者，先由巫某负责设计农村更新的方案，并广泛征求农户的意见，最终形成涵盖项目规模(总面积为33.26亩，涉及一个村民小组，共37户农户)、农村新社区建设规划、村庄未来发展方向的更新方案。该方案明确Z村更新的基本思路：先腾退整理集体建设用地，再将其中的小部分土地用于农村新社区建设，剩余的大部分土地则流转给村庄精英巫某，用于建设乡村酒店以发展旅游业。在方案设计过程中，37户农户发挥了村民自治实践所建立起来的协商与合作机制的作用。首先，农户们通过集体讨论达成共识，一致决定将原来的房屋及宅基地、地上附属物、其他集体建设用地等相关资产“打捆”作价。接着，农户们又根据各自的房屋类型、结构、面积等提出补偿安置的诉求，经协商后确定了每个农户都可接受的土地资产“打捆”作价的区间。最后，再由村集体代表农户与巫某进行对等谈判，形成土地流转的挂牌价格。该价格以金堂县征地补偿标准(平均每亩1.74万元^[1])为参考，充分考虑农民的利益进行较大幅度的上浮。另外，农户还享有根据与投资方议价谈判的结果自主决定是否参与农村更新的权利。其结果是，之后没有出现一起因补偿而引发的纠纷。(www.daowen.com)

巫某还为Z村更新筹集资金。投资方为巫某创办的现代农业开发公司。Z村更新的总成本约为3118.68万元。其中，农村集体建设用地整理及建造乡村旅游度假酒店的成本约2600万元；取得集体建设用地使用权所支付的价款(大部分用于建设新住宅)为418.68万元；农村新社区的道路、水、电等基础设施配套成本约100万元。在投资方对包括宅基地在内的集体建设用地进行整理之后，其中约10亩集体建设用地由37户农户按照村集体讨论形成的规划方案自行建造新住宅。节余的23.26亩集体建设用地在成都市农村产权交易所以18万元/亩的价格挂牌交易流转给农村更新项目的投资方，即巫某的现代农业开发公司，用于建设乡村旅游度假酒店。整个项目始于2010年末，至2013年末基本完工。在方案实施过程中，参与的农户都积极配合，没有农户中途退出或单独提出额外的经济利益要求。目前，乡村酒店已投入使用，并在开业当年被评为五星级乡村酒店。巫某未来打算扩大规模并完善酒店的配套设施，培育附加产业，形成区域特色，打造乡村旅游的名片。同时，农村新社区也已落成，农民均已入住新建的别墅式联排房。

在收益分配环节中，Z村的农民获得了集体建设用地流转的收入，分享了农村更新带来的土地收益。多数农户分得的流转收入达10余万元，除了用于自建房屋外还有剩余。少数房屋面积较小的农户也能获得数万元的补偿，基本能满足自建住房之需。并且，农村新居代替了危房、旧房，道路、水电、绿化、公共活动场所等基础设施和公共服务配套设施得到完善。可见，Z村的居住条件和生活品质得到进一步提升。此外，乡村酒店还吸纳了120余名农民(全村人口约304人)就业，不仅为农民的未来生存和发展提供保障，还有助于提升农民收入水平，并逐渐促进产业结构从农业向非农产业转型。另外，在调研过程中，也没有农户对农村更新做出负面评价。

同时，乡村酒店的顺利落成和运行以及当地乡村旅游的广阔发展前景将为农村更新的投资方带来长期的收益流。然而，村集体获得的收益却有限。Z村流转土地的收益以拆迁补偿的形式全部分给了被拆迁的农户。但这之中的非农民宅基地部分的土地本应该属于集体所有，其流转收益应当在整个集体范围内进行分配，而不只是被拆迁的农户。并且，由于村集体没有获得流转收益，也没有足够的资金进行基础设施建设，这部分成本又由投资方承担。

3.小结

Z村的农村更新具有自组织的鲜明特征。在方案设计阶段，村庄精英在考虑村民意愿的基础上制定农村更新的方案。协商机制发挥了重要作用。村集体代表农民与村庄精英协商谈判，达成协议。在资金筹集阶段，村庄精英扮演了投资者的角色，承担了农村更新的成本。在方案实施阶段，村庄精英和村集体带领农户自主按既定方案进行农村更新。在收益分配阶段，形成了令各方基本满意的利益格局。也即农民分享了土地收益，提高了生活水平；投资方的规划得以实现，获得了长期收益；整个村庄的面貌得以重塑，并实现产业结构转型，走上了发展旅游服务业的新道路。