1.土地开发经济效益分析

(1)成本—收益模型构建

对政府实施规划进行成本收益分析，先要对其成本和收益进行界定。假设城市控制性详细规划实施后土地市场均以一级市场出让考虑，不考虑转让的情况；土地以净地形式出让，由政府承担动拆迁费用；政府进行市政基础设施、重大公共设施和开放空间建设；经济效益的统计以控制核心区W06-1401单元整体为单位，其中可能进行商品化开发的有居住、商业、文化娱乐、商务办公、科研设计等用地。

①静态模型：仅用现状(期初)和规划实施完成后(期末)两个时点的结果来反映土地出让收入和成本支出，因此，土地出让收入期初为0，期末地价最高，土地资产价值最高；成本支出期初为全部成本，期末考虑全部成本加利息支出。适用于简单估算或无须考虑时间变化的指标计算。

式中：C为政府总投入；C 1为土地收储成本；C 2为土地开发成本；C 3为其他成本，包括环境治理成本、管理费、不可预见费、财务费用等。

式中：B为政府总收益；L′j为规划实施完成后各类用途土地的价格；A′j为规划各类用途土地建筑面积。

②动态模型：假设城市控制性详细规划按照前期、中期和后期三个阶段分别进行投入，结合土地收储、开发和出让特点，前期主要是土地收储、土地开发及少部分土地出让，中期主要是土地开发和出让，后期主要是土地出让。前、中、后时期具体的年限范围可依据具体规划实施的目标来划分。每一阶段的投入分配若无具体投入计划资料，则按每年平均投入计算。动态模型是一种可持续开发的模式，不考虑外来资本的介入，开发收益或成本只在本区域内发生；同步考虑收入抵扣成本的同时也降低了成本利息，因此更符合实际情况，测算更加科学。

式中：C期末为规划实施期末政府总投入；C 1t为规划实施第t年土地收储成本；C 2t为规划实施第t年土地开发成本；C 3t为规划实施第t年其他成本。

式中：B期末为规划实施期末政府总收入；L′tj为规划实施第t年j类用途土地出让价格；A′tj为规划实施第t年j类用途土地建筑面积。

式中：V期末为规划实施期末政府纯收益。

(2)政府总投入

政府投入主要包括土地收储、土地开发成本(“七通一平”)和其他成本(环境治理成本、公共设施建设费用、不可预见费、管理费等)。

根据上海市国土研究院地价所提供的相关数据资料，桃浦科技智慧城的土地收储成本为191.7亿元，开发成本为40.5亿元，其他成本共70.3亿元，其中包括环境治理成本29.6亿元。规划实施期间政府需要投入的总成本为303亿元。

(3)政府总收入

政府收益的来源主要有土地出让金、土地综合配套费以及相关税费，本次经济效益评价主要只考虑可供出让土地的土地出让金收益。

对政府收益的估算以前文评估的土地出让价格为依据，按静态模型假设，将土地出让价格时点设为2022年，即规划实施到2022年所有可出让土地能为政府带来的总收益为578.17亿元(见表10)。

表10　政府出让土地收益(2022年)

根据国家相关政策规划，土地出让收益中需要计提部分专项基金支持国家发展建设，计提按照所有土地出让后的收益一次性清算，总计126.31亿元。

(4)静态经济分析

①投资纯收益

静态模型中政府在前期投入全部成本，远期出让所有土地获得收益，其期初总成本为303亿元，期末土地总收益为578.17亿元，政府所获纯收益为275.17亿元，扣除政府财政基金计提后的纯收益为148.86亿元。

②资产增值率

规划实施是为了提升城市整体的经济效益，土地资产总价值增值即为规划实施的增值效应，土地资产增值率越高，说明规划实施的经济效益越好。

根据规划末期各用途地价水平及规划的各用途建筑面积可以测算得到桃浦科技智慧城规划实施完成时土地总资产值，如表11所示。(www.daowen.com)

表11　规划实施完成时土地资产总额

根据上海市国土研究院地价所提供的资料，现状规划区的土地资产总额为214.3亿元，则规划实施的资产增值率为226%。

(5)动态经济分析

按照动态模型的基本假设，依据规划目标将规划实施分为三个阶段，第一阶段到2017年基本建成中央绿地公园，完成土地收储，全面推进道路交通建设；第二阶段到2020年为规划实施中期，努力提升教育医疗配套水平，规划建设一系列公共服务设施，形成产业集聚；第三阶段到2022年基本建成科技智慧城。每一阶段中每年均匀投入，假设从2015年开始进行土地出让活动，2015年到2017年居住、商办、办公和科研设计用地价格匀速增长；2018年到2022年各类用途地价也匀速增长。投入成本按每年5%的增速自然增长。

①净现值、内部收益率、动态投资回收期

根据行业投资收益水平，假设贴现率为10%，计算规划实施的净现值和内部收益率，如表12所示，则规划实施到2022年的净现值为92.03亿元，内部收益率为16%。

表12　规划实施阶段政府现金流量表　单位：亿元

根据规划实施阶段的现金流量表，可以发现在年贴现率为10%的情况下，政府投资的累计净现值到第7年变为正值，动态投资回收期为6.1年。在这种情况下政府能在规划实施远期收回所有投资且有盈余，说明规划实施对政府来说是经济可行的。

②成本利润率

按规划实施期初计算政府投入总成本为303亿元。动态模型中政府实际总投入为327.05亿元，另外还需计算政府在投入期间的利息，以一年期基准利率4.35%为依据，考虑规划滚动开发的规划实施模式，得出规划实施的利息总计为42.31亿元。政府土地出让总收入为481.84亿元，计提基金总额为81.94亿元，则政府的利润为30.54亿元，成本利润率为8.27%。具体各年的成本和利息变化情况如表13所示。

表13　各类成本及利息　单位：亿元

续表

(6)敏感性分析

敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标(如内部收益率、净现值、成本利润率)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。

本文对土地价格和投入成本这两个影响因素进行考察，通过单因素的敏感性分析分析其对经济效益指标(成本利润率)的敏感性，分别测算地价变化敏感系数和成本变化敏感系数，如表14所示。

表14　地价变化与成本变化敏感系数

2.生态经济效益分析

(1)绿地增长率

桃浦科技智慧城规划实施后绿地总面积为113.68公顷，规划前绿地总面积为28.51公顷，依据测算公式，桃浦科技智慧城规划实施的绿地增长率为299%，可以看出规划实施对绿地面积有十分显著的提升，反映了规划方案对生态效益的重视。

(2)生态系统服务价值

生态系统服务是指生态系统与生态过程中所形成及能够维持人类赖以生存的自然环境条件和效用。

根据我国谢高地等学者的研究成果，利用较符合我国实际的生态系统服务价值系数测算出桃浦规划区域各用地类型的生态系统服务价值，最后得到规划区域总体生态系统服务价值为201.4万元。其中城市绿地的生态系统服务价值占总体效益的89%，说明桃浦地区中央绿地公园的规划实施能为规划区及周边地区带来明显的生态效益。