1.城市控制性详细规划实施经济效益评价的工作基础

本次城市控制性详细规划实施的经济效益评价主要是研究城市控制性详细规划方案完成以后如果开始实施可能产生的经济效益和城市控制性详细规划实施的可行性。其工作基础主要为：

(1)规划区域的城市功能定位和区域土地利用方向明确。

(2)规划区域的城市土地管理、固定资产投资和产业经济发展政策明确。

(3)规划区域的土地利用格局清楚。土地产权均为国家所有，地块划分边界、可利用面积、土地用途和土地开发强度均只需要按照城市控制性详细规划规定执行。

(4)规划区域基础设施和公共服务设施配套条件在规划中有明确规定，规划实施过程中，不能随意降低基础设施和公共服务设施配套的完备程度。

(5)规划区域的人口分布按照本区居住条件、住宅供应面积和各个经济部门的就业岗位综合决定，不考虑规划区域以外的人口迁移和变化。

(6)规划区域没有临时的特殊的政策优惠。

(7)规划实施过程中土地市场价格主要是指土地出让价格，房地产开发总价值按照房地产正常市场交易价格计算。

(8)规划区域的对外交通条件和区位环境相对稳定。区域开发不受区域外部经济效益(无论是正向，还是负向)影响；规划区域内道路网络和自然景观格局变化很小。

(9)不考虑偶发性的人为和自然灾害。

2.城市控制性详细规划实施经济效益评价指标体系的建立

考虑到城市控制性详细规划在城市土地开发利用和管理中的应用需要，其经济效益评价指标可以简化为：

(1)房地产销售价格或房地产开发总价值；

(2)土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格；

(3)土地开发强度(最大许可建筑容积率)；

(4)楼面地价和房地产销售价格比率(地价占房地产价格比例)；

(5)市政基础设施和公共服务设施的完善度或满意率；

(6)土地外部经济效益非负性。

城市控制性详细规划的实施在追求经济效益的同时，必须兼顾社会效益与生态效益。因此，在城市控制性详细规划实施的经济效益评价指标体系中，要充分尊重控制性详细规划方案中确定的土地开发强度(最大许可建筑容积率)，以此为基础来确定房地产销售价格或房地产开发总价值，计算房地产开发的土地成本(即土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格)，测量房地产开发过程中的利润水平(利润率=1-成本/收入)。楼面地价和房地产销售价格比率(地价占房地产价格比例)实际上是房地产开发利润率的表现形式。另外，还提出了政府在城市发展过程中的责任落实(市政基础设施和公共服务设施的完善度或满意率)，城市土地开发不能产生土地外部经济效益非负性(例如，城市土地开发强度不得超过环境容量和基础设施服务承载力，并使得周边土地资产价值下降)。

在上述指标体系中，房地产销售价格或房地产开发总价值、土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格、楼面地价和房地产销售价格比率(地价占房地产价格比例)，就分别承担了收入、成本和利润的指标功能，能够依此计算出对于政府、开发商和消费者来讲的经济效益评价指标(见表3)。

表3　政府、开发商和消费者的经济效益评价指标

对开发商而言，房地产开发总价值是收入，土地出让价格是重要成本，地价占房价的比率可以代表开发商的利润空间，该比率在市场经济规律下有一个合理的区间范围，在该区间内，开发商认为规划实施具有可行性。

对政府而言，土地出让价格产生收入，在规划方案既定的情况下，政府投入成本相对稳定，则土地出让价格越高，代表政府实施规划的经济效益越高。地价占房价的比率合理，说明政府土地出让具有可行性，能够有效引导市场投资、推动规划的实施。

对消费者而言，其并不是特别关心土地价格，与切身利益相关的是房地产销售价格，只要销售价格在其收入的可承受范围内，则认为规划是可行的。

在城市土地和房地产开发过程中，只有消费者可以接受的房地产价格才能够产生房地产市场的有效需求，只有政府认同的单位面积土地出让价格才能够产生土地的有效供应，所以，房地产投资者的投资可行性，实际上也得到了消费者和投资者的许可。所以，城市控制性详细规划的经济可行性就是房地产投资者认同的投资可行性，没有投资者，城市控制性详细规划将无法得到有效实施。(www.daowen.com)

在城市控制性详细规划实施经济效益评价指标体系中，房地产销售价格或房地产开发总价值、土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格和楼面地价和房地产销售价格比率这三个指标是评价指标体系的核心。土地开发强度(最大许可建筑容积率)、公共配套设施服务满意度、土地外部经济效益非负性是城市控制性详细规划科学性和合理性的保证，城市控制性详细规划中规定的土地开发强度(最大许可建筑容积率)、基础设施配套标准、绿化比率等生态质量标准，可以看作是这几个指标的具体落实，是城市控制性详细规划实施经济效益评价的前提条件(见表4)。

表4　城市控制性详细规划实施经济效益评价指标及其衍生指标

各项指标在城市控制性详细规划实施经济效益评价和可行性分析中的作用如表5所示。

表5　城市控制性详细规划实施经济效益评价和可行性分析中的各项指标作用

续表

3.城市控制性详细规划实施经济效益评价主要指标的测算

(1)房地产开发总价值

房地产开发总价值是城市控制性详细规划实施经济效益的直接反映。房地产开发总价值是单位面积商品房价格和商品房可出售面积的乘积。

商品房可出售面积在城市控制性详细规划中已经通过地块划分和建筑容积率控制确定。

单位面积商品房价格的计算，可以运用类似区域比较法、房地产价格空间插值法、特征价格法、区域价格(指数)关联分析法以及传统房地产评估方法等。

(2)土地出让价格

土地出让收入是城市开发过程中重要的政府收入。城市控制性详细规划能否实施，对于政府而言，关键是城市开发是否会增加新的财政压力，土地出让价格的高低是关键。

城市土地出让收入对于政府是收入，相对于开发商则是成本。城市土地出让价格不能高于投资者愿意接受的最高土地成本。

城市土地出让价格的确定，主要可以运用基准地价修正法、类似区域比较法、假设开发法、成本法、租金剥离法、级差收益测算法、低价动态监测成果应用和不同用途地价关系比较法等。

(3)土地开发强度

土地开发强度决定了房地产开发总面积和总价值，既取决于土地环境容量，也和基础设施配套服务能力直接相关。因此，土地开发强度也是城市控制性详细规划效益评价的重要指标之一。

由于土地开发强度在城市控制性详细规划中有明确的规定，城市控制性详细规划实施经济效益评价可以直接引用。

(4)地价占房地产价格比例

地价占房地产价格比例，如果从政府收入的角度分析，它是城市开发的毛收益率。如果从房地产开发商的角度看，它是成本占销售总收入的比例，是最直观的可行性分析指标。

由于地价占房地产价格比例代表着城市开发和建设的收益分配结构，所以，在城市控制性详细规划实施经济效益评价或者城市控制性详细规划实施可行性研究中，可以根据城市开发和房地产交易过程中的大量案例统计分析，找到其合理的变化阈值，它可以起到一个评价理想值的作用。根据调查，2010—2014年上海市104块能与开售房地产项目对应的出让住宅用地，地价占房价比例分布集中在25%～55%(见图3)。

图3　上海市2010—2014年住宅用地地价占房价比频数分布直方图

(5)市政基础设施和公共服务设施的完善度或满意率

任何时候，发展经济都不能以牺牲城市生活质量为代价。对于城市控制性详细规划实施的经济效益评价，市政基础设施和公共服务设施的完善度或满意率作为一个重要指标，必不可少。市政基础设施和公共服务设施的完善度或满意率可以用具体公共基础服务设施配套标准、完善程度、投资总额和服务承载能力等指标反映。

(6)土地外部经济效益非负性

在城市控制性详细规划实施的经济效益评价中，土地外部经济效益非负性的确定可以采用多种途径分析：①土地合理人口容量测算法；②生态服务价值测算法；③低碳经济分析；④项目国民经济评价。