进行城市控制性详细规划实施经济可行性研究，以下几个方面的理论和方法具有重要的指导意义。

1.容积率直接判定

在城市控制性详细规划经济可行性研究中，容积率直接判定是指在地价水平、房地产价格水平、土地开发成本等既定的情况下，通过地块的开发总投入与总产出效益的比较分析来估算保证投资者有利可图的土地开发强度(主要是建筑容积率)。如果城市控制性详细规划规定的容积率低于该规划实施以后投资者有利可图的最小容积率，那么，城市控制性详细规划实施的经济可行性将面临挑战，或者说是不可行的。

2.成本收益分析法

成本收益分析法是投资项目可行性研究的基本方法。成本收益分析主要是通过静态经济评价指标——利润、利润率和静态投资回收期，动态经济评价指标——净现值、净现值比率、内部收益率和动态投资回收期的计算(见表1)，来衡量规划方案的经济效益。

图2　城市控制性详细规划实施经济效益评价研究技术路线图

表1　经济评价的主要指标

3.价值工程原理

现代管理学对价值工程的定义是“通过对产品功能的分析，正确处理功能与成本之间的关系来节约资源、降低产品成本的一种有效方法”。价值工程中的“价值”就是一种“评价事物有益程度的尺度”。价值高说明该事物的有益程度高、效益好、好处多；价值低则说明有益程度低、效益差、好处少。

将价值工程原理应用于城市控制性详细规划实施的可行性分析，对于政府、房地产投资者、实体经济投资者和城市居民而言，城市控制性详细规划实施具有可行性，必须满足以下条件：

(1)城市控制性详细规划实施的经济效果不变，城市开发成本降低；

(2)城市控制性详细规划实施的城市开发成本不变，经济效益提高；(www.daowen.com)

(3)城市控制性详细规划实施的城市开发成本上升，经济效益显著提高；

(4)城市控制性详细规划实施的局部出现亏损，城市控制性详细规划实施的整体经济效益提高。

4.规划情景价值评估

规划情景价值评估是指对城市控制性详细规划实施后的城市面貌和经济发展、生活情景进行模拟，通过弄清土地和房地产价格形成因素的作用和影响，评估出城市控制性详细规划实施后的城市土地和房地产价格，以确定城市控制性详细规划实施以后的土地价格是否可以达到政府的预期目标，房地产价格水平是否可以满足房地产开发商的要求，土地和房地产价格是否超过其购买者的经济支付能力或者支付意愿。

5.逻辑框架法

逻辑框架法是由美国国际开发署(USAID)在1970年开发并使用的，是目前国际上广泛用于规划、项目、活动的策划、分析、管理、评价的基本方法。

逻辑框架法的基本思想认为项目规划是一个不断沟通的过程，是项目设计者与各种利益相关方不断协商以对问题的分析、目标以及行动达成共识和明确参与各方的分工和责任(包括机构内部)的过程。逻辑框架法的主要成果是逻辑框架矩阵，它是逻辑框架分析过程结果表述的标准格式。

对城市控制性详细规划实施经济效益评价，城市控制性详细规划实施可行性研究报告内容和逻辑框架矩阵元素可以建立大致对应的关系(见表2)。

表2　可行性研究报告内容和逻辑框架矩阵元素对应

续表