2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。这是继承包地“三权分置”之后，我国农村土地产权制度的又一次重大创新。宅基地“三权分置”，摆脱了农村宅基地管理的路径依赖，有利于重塑城乡土地权利关系；统筹解决了稳定与放活的矛盾，有利于凝聚农村土地制度改革共识；突破了流转范围的制度障碍，有利于走出农村宅基地制度改革的困局；丰富了宅基地产权体系，有利于唤醒大量沉睡的农村土地资产；打通了城乡要素流动的“中梗阻”，有利于释放农业农村发展活力，为乡村振兴提供了强大支撑。

如果说土地承包经营制度改革的底线是保证农民不失地，那么农村宅基地制度改革的底线就是保证农民不失所，改革主线都是正确处理农民和土地的关系。要围绕这一主线，结合农村土地制度改革试点，积极探索宅基地“三权分置”的实现形式。

落实宅基地集体所有权。与承包经营制度改革一样，宅基地制度改革必须坚持集体所有权的根本地位，切实解决集体所有权虚置问题。落实宅基地集体所有权，前提是明确处分权，包括保障集体经济组织对村庄用地的规划利用权，适度强化集体经济组织收回宅基地的权利，赋予集体经济组织对宅基地使用的监督权。它的核心是明确收益权，应明确集体经济组织在宅基地使用权转让时按照一定比例分享流转收益，在征地补偿时参与收益分配。(www.daowen.com)

保障宅基地农户资格权。既要保证宅基地可交易性、显化宅基地财产价值，又要防范城市资本到农村大肆炒房炒地，损害农民财产权，有必要将宅基地资格权流转限定在集体经济组织内部。不得违法调整农户宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。建立资格权退出的反悔机制，进城务工经商农民若创业失败，允许其基于身份，重新从集体经济组织中取得使用权，但原退出时所获补偿应退还集体。

适度放活宅基地使用权。允许农户通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权，其中转让、互换、赠予只能在本集体经济组织成员之间进行，出租、抵押、入股、继承可以在非本集体经济组织成员之间进行。放活宅基地租赁权和抵押权，有利于释放土地价值潜能，吸引产业资本投向农村，促进乡村新业态发展，但要防止租赁权变性为无限期使用、抵押权过度发展冲击农村社会正常秩序。为确保宅基地使用权流转有序推进，应当严格宅基地使用权流转条件，保证农户流转宅基地后仍有长期稳定的居住场所。要在依法保护集体所有权和农户资格权的前提下，平等保护承租人依流转合同取得的宅基地使用权，保障其经营预期。考虑到宅基地制度的敏感性，现阶段放活宅基地使用权应当严格限定期限、用途，特别是不能进行商品住宅开发，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，维护农村土地市场秩序，保障广大农民土地权益。