集体经营性建设用地入市试点规定没有明确要求入市范围不包含房地产开发用地，有人据此认为入市试点可以探索商品住房开发，一些试点也确实开展了这类尝试。对此，需要根据中央有关精神，结合房地产市场实际做出判断。

城镇居民到农村大量购地建房始于20世纪90年代后期，时间上与城镇住房制度改革相吻合。其原因多种多样，但确实对农村土地管理秩序造成了严重影响。为此，1998年修订的《土地管理法》收紧了农村集体土地使用政策。1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。这一政策沿用至今。应该说有关法律和政策的出台在当时并无不当，除非目前的客观环境和条件发生了重大变化，否则没有道理做出根本调整。

围绕存在的主要分歧，有必要讨论：(1)不允许进行房地产开发是否剥夺了集体建设用地使用权的权利?脱离具体对象谈论财产权利并无意义。土地并非一般商品，土地所有权并非一般意义的财产所有权，土地的稀缺性和土地利用的外部性导致即使在西方私有制国家，对土地所有权的干预也是普遍的。我国宪法和法律在赋予农村集体土地所有权的同时，根据社会公共利益的需要，对集体土地所有权权能有所限定是完全正当的，不应据此认为土地集体所有制与国家所有制是不平等的。(2)允许集体土地进行房地产开发对农村发展稳定利大还是弊大?现阶段，在城乡二元结构明显、居民收入差距较大的背景下，允许集体土地进行商品住宅开发，在一定范围内可以盘活集体闲置土地，促进集体经济发展，增加农民财产性收入。但从全局看，由城镇资本圈地带来的农村土地管理失序、大量耕地被侵占、农民建房困难加大的可能性仍然存在，严重冲击农村社会结构、动摇农村社会稳定基础的危险不能排除。综合分析，允许集体土地进行房地产开发对农村发展稳定弊大于利。(3)允许集体土地进行房地产开发对城镇房价有何影响?有观点认为，允许包括宅基地在内的集体建设用地入市，打破了开发商的自然垄断，土地供应来源多样化，有利于平抑地价(黄小虎，2016)。这种观点有一定道理，但宅基地入市平抑地价作用有限，城市地价主要取决于土地区位，宅基地一般比较偏远，指望通过其入市遏制市区地价上涨难以如愿。(4)允许集体土地进行房地产开发是否被地方政府普遍接受?从试点情况看，绝大多数地方并未打算将房地产用地纳入入市范围，其主要顾虑：一是允许房地产用地直接入市，即使足额征收土地增值收益调节金，未来入市与征收之间的收益差距依然存在，这对征收行为将产生多大的冲击很难预料，经济发达地区由于房地产开发经营利益很大，对此顾虑也更大。二是商品住宅用地出让是城市土地出让收入的主要来源，允许集体土地开发房地产等于拿走了过去政府收入相当大的份额，如何建立可持续的城市财税模式面临挑战。(www.daowen.com)

综上，房地产用地是否入市需要从社会整体利益出发综合考量、审慎决策，现阶段允许集体土地进行房地产开发的条件和时机在总体上并不成熟。在城市房地产调控坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位背景下，放开农村集体土地开发房地产更不可能成为改革取向。