【案例引入】

A研究生毕业后找到了一份月薪4000元的工作，现已工作1年，目前月工资5000元，他的女朋友B，大学毕业后找到了一份月薪2500元的工作，现已工作两年，目前月工资4000元。两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看中了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10 000元人民币，销售商提供两种付款方式：一次性付款900 000元，或首付30%，其余70%用银行货款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3%的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行货款的方式分期偿付房款。

【知识准备】

1.个人住房商业性贷款的含义

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。

2.申请条件

（1）具有合法有效的身份证明。本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。

（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）。

（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

（4）与卖方签订有效的购房合同或购房协议。支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

（5）贷款人年龄在18—65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。

（6）贷款银行规定的其他条件。

3.提供材料

（1）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。

（2）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。

（3）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。

（4）贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。

（5）贷款人收入证明。

（6）房屋买卖合同原件一本。

（7）买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。

（8）所购买房屋的产权证复印件。(www.daowen.com)

4.贷款成数

（1）二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。

（2）贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。

（3）贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。见个人住房商业性贷款利率表。

5.贷款流程

（1）办理申请手续准备相关贷款材料。

（2）银行初审。

（3）购买保险。

（4）银行复审。

（5）签订《住房抵押贷款合同》。

（6）与卖方办理房屋产权过户。

（7）银行为该房屋办理抵押登记手续

（8）交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。

6.注意事项

（1）对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定首付款与贷款比例。银行审批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。

（2）对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎的制订贷款及还款计划，如果预期收入有风险以及有较大的预期支出，将会削弱还款能力，从而影响还款资信。

（3）预算还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据，其计算方式是：家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，在计算时要考虑收入和支出的可能变化。

（4）预算最高可承受的贷款额度。月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度。

（5）首付款的宽松原则。首期付款不要把手头的现金用完，而应留有资金用于装修、配置、还款、投资、创业的费用。

（6）评估所买房屋的贷款资格。若是房龄太久，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋银行是不贷款的，比如拍卖的房屋。以免因不能贷款或贷款额度不足而影响你的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方房款而造成违约。