【案例引入】

王先生在一家国有企业工作三年时间，现在看中了一套商品房，户型和位置都非常适合自己，总价71.5万元，可自己只能筹措到21.5万元，剩余的50万元如何筹集，开发商建议可以申请住房货款。王先生有两种选择：商业住房货款和住房公积金货款。王先生单位及本人按时缴纳住房公积金已经三年时间，符合“至货款时，借款人已累计足额连续缴存住房公积金6个月以上”的条件；所购房产71.5万元，要求“交付所购住房全部价款30%以上的首付款”即是21.45万元，王先生正好有积蓄21.5万元，剩余的50万元可以申请公积金货款。结果王先生交了21.45万元之后，其余的办理公积金货款后如愿买到了自己心仪的房产。

【知识准备】

1.住房公积金的含义

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度是我国住房保障制度的重要组成部分，它具有义务性、互助性和保障性等特性。

2.住房公积金贷款的含义

住房公积金贷款是指由管理中心以住房公积金为资金来源，委托人民银行规定的商业银行，向符合住房公积金贷款条件的购买自住房的职工发放的住房贷款。借款人贷款时必须提供贷款担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，管理中心有权依法处分其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。

3.申请住房公积金贷款应具备的基本条件

（1）具有完全民事行为能力。

（2）借款人及其所在单位申贷前已连续按期足额缴存住房公积金一年以上；个人住房公积金账户余额需保留不得低于最近12个月公积金缴存额之和，个人账户的公积金提取须在公积金贷款发放后，按偿还住房贷款方式办理提取。

（3）借款人必须是购房合同（协议）约定的主要产权人；所购住房为合肥地区范围内的商品房（其开发商必须是与管理中心及委托银行有按揭业务签约协议的）、经济适用住房、单位集资建房、现住公房及产权清晰且无房产争议的二手房。

（4）具有合肥市城镇常住户口或有效居留身份。

（5）具有合法的购买住房合同或其他有效证明文件。

（6）提供管理中心和受托银行认可的担保方式进行担保。

（7）购买普通自住房购房首付比例不低于房价的30%。

购买房龄10年以内的二手房，首付比例不低于房价的30%，购买房龄10年以上20年以内的二手房，首付比例不低于房价的40%。

（8）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有按时偿还贷款本息的能力，借款人月均还款额不得超过其家庭收入的50%。

4.借款申请人住房公积金贷款的额度

住房公积金贷款借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为20万元，借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度为15万元，其月还款额不得超出家庭月收入的50%。二手房房龄在10年以内的，贷款最高成数为7成，房龄在10—20年的，贷款最高成数为6成。

在不超过最高贷款限额的同时，每一借款人的具体贷款额度，按照借款人夫妻双方还款能力系数和住房公积金贷款最高额度计算确定，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×还款能力系数×实际贷款年限（共有产权人、参与还款人不列入计算范围）

5.住房公积金贷款年限的规定

住房公积金贷款年限最长不超过20年，且不得超出自申贷之日起至借款人法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款；购买房龄不超过20年的（房屋竣工年限以《房屋所有权证》为准）二手房、自（翻）建住房，贷款期限不超过20年，且与房龄之和最长不超过30年。

6.住房公积金贷款的还款方式

住房公积金贷款的还款方式有等额本息和等额本金两种还款方式，借款人可任选一种，在借款合同履行期限内不能变动。

（1）等额本息还款，是指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少。其特点是：贷款期间还贷压力比较均衡，贷款前期月还款压力相对较小，比较适合还贷前期资金紧张的借款人。公式如下：

其中，R 为月利率，N 为还款期数，P o贷款额，还款期数=贷款年限×12。(www.daowen.com)

例题1：如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，月利率为5.58%，则每月等额还本付息额为：

即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

（2）等额本金还款，又称利随本清法，是指借款人应偿还的贷款本金每月相等，随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少，每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。其特点是：还款压力随还款时间逐年递减，而且支付利息总额相对较少。公式如下：

每月还款额=货款本金÷货款期数+ （本金-已归还本金累计额）×月利率

例题2：如上题。

第一个月的还款额=200 000÷ （15×12）+ （200 000-0）×0.465%=1041

等额本息与等额本金还款比较

两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。举例来说，A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元，期限10年，合同生效时间为2005年6月20日。A 选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A 每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123 846元。B第一个月还款额为1200.83元，以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122 233.90元（注：计算B的还款额时，假定每月都为30天，实际还款应以每月实际天数计算）。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10万10年为例，B比A要少支付利息1612.10元。表6-3是两种还款方式的比较表。

表6-3

续表

7.住房公积金贷款的好处。

（1）个人缴存后资金翻倍。个人按5%—12%缴存，单位按同等比例补贴。因此职工个人按规定缴存住房公积金后，资金翻一番。

（2）计付利息。当年缴存的住房公积金按活期利率计付利息，上年结转的，按三个月整存整取利率计付利息。

（3）免税。根据国家有关规定，住房公积金免征个人所得税，企业为职工缴纳的住房公积金，可在税前扣除。

（4）归职工个人所有。住房公积金是单位及其在职职工依法缴存的政策性资金，归职工个人所有。中心专户储存，统一管理运作。

（5）可提取用于购买、建造自住往房。缴存住房公积金的职工购买、建造自住住房时，可凭相关合法有效证件资料提取住房公积金。

（6）可作为养老金。职工退休后凭退休证、身份证等证件资料，可一次性提取全部住房公积金本息余额。

（7）可申请贷款。凡正常缴存住房公积金一年以上的干部职工购买、建造自住住房都可以申请贷款。

8.住房公积金的作用。

（1）拉动社会消费。个人住房公积金贷款可以帮助低收入职工家庭解决住房困难，改善城镇居民的居住条件。住房公积金贷款和所拉动的市场效应之比约为1：3.2，产生了35.2亿元的社会消费市场效应。

（2）拉动房地产等相关产业的发展。通过发放个人住房公积金贷款能有效推动房地产、建材、家电、家具等相关行业的发展。住房公积金的净增值收益为廉租住房建设提供资金支持。

（3）促进当地经济发展。

9.目前公积金贷款的利率和还款额度见表6-4所示。

表6-4 每万元住房公积金贷款（基准利率）还本付息表

续表

注：此利率自2012年7月6日起执行，此表仅供参考，贷款时以合同为准。