【活动目标】

掌握商品房的样式，掌握商品房的相关指标，了解商品房购买的注意事项。

【案例引入】

好户型一般标准

房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足；往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动；不借助通风设备能自然通风。通常有5条基本标准：如何破解开发商四大骗局，小编教你选套好房子。

1.整体形状方正

整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。

2.偏大面宽、偏小进深

面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。

刚需族购房五大诀窍：学会抄底，要有增值意识。

3.没有暗间

暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。

4.房间大小适中

房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，网上选房成置业新渠道，消费者需要擦亮双眼某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。

5.动线合理

动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。

【知识准备】

一、关于房子不同部分的一些基本名词

随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法开发商钻“术语”的空子，因此，现将其中的部分术语介绍如下。

1.房屋层数。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m 以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

2.按照房屋层数的不同目前市面上的房屋有多层住宅（六层以下的住宅）、小高层住宅（七层至九层的住宅）、高层住宅（十层及十层以上的住宅）、塔式高层住宅。

3.地下室，是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m 以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

4.半地下室，房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

5.假层，是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

6.阁楼（暗楼），一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

二、关于房屋面积的名词解释

1.房屋使用面积，是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2.房屋建筑面积，房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

3.成套住宅建筑面积，是指成套住宅的建筑面积总和。

4.房屋的产权面积，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

5.房屋预测面积，预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

6.房屋实测面积，实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

7.房屋的共有建筑面积，房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

8.成套房屋的套内建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

9.套内房屋使用面积，为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

（1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

10.套内墙体面积，是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

11.套内阳台建筑面积，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

12.商品房的销售面积，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。计算公式为：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

13.共有建筑面积（公有建筑面积）。共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

14.共有建筑面积的计算方法。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

三、关于房屋销售常见名词(www.daowen.com)

1.准现房。准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

2.现房。通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的（眼见为实），但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。

3.期房。在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住，但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。

因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。

4.尾房。何谓“尾房”？就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

5.使用权房。使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。

6.定金。定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。以实际而言，目前楼盘在销售过程中多收取1万元的定金。如果购房者在交了定金之后又不购买，将会收取5%的违约费用（违约金视具体情况不定）。

7.容积率。当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

8.开间。开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3—3.9米，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。

9.进深。进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，住宅的进深不宜过大，通常限定在5米。

10.层高。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。合适的层高决定了入住的舒适度，目前武汉市新建房屋的层高在2.8—3.2米，其中以3米的层高比较普遍而且舒适度适中。

11.建筑密度。建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

12.绿化覆盖率。开发商经常提到的是绿化率，绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。其实绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

13.绿地率。绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算作绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地，宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。计算公式：

绿地率=绿地面积/土地面积

14.车位配比率，是指单位住宅小区内设计布置停车位总数与小区住宅总套数的比值。随着全国各大城市私家车拥有量的不断攀升，“小区停车难”已经成为许多一线城市十分突出的问题。随着楼市进入买方时代，小区车位配比率已成为市民买房选择的重要指标之一。

目前小区内的停车位主要有两种类型。一种是地上停车位，较常见的是由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。另一种是小区地下停车位。地下停车位又分两种：一是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该车库的每一个停车位都可拥有独立的产权；二是建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立的产权证。

车位配比率=停车位数量/居住户数

例如：某楼盘有户数10 000户，一共配置了3000个车位，也就是说，一户人家可以用0.3个车位，即车位配置率为3000/10 000=0.3（个）。

四、购买新商品房时，需要注意的文件

1.“两书”。房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证” “两书”是最为重要的条件。

两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。

2.房产“五证”。房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证； 《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建设工程施工许可证》；《商品房销售（预售）许可证》。

五、有关土地使用权限的规定

土地性质以及使用权的含义

《中华人民共和国土地管理法》规定：我国的土地分为国有土地和集体所有土地。国有土地包括：城市市区的土地，农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地，国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地，以及其他土地。集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也是属于集体所有的土地。这两类土地的所有权分别为国家和集体。

对国家所有的城镇土地，我国按照土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民可以通过下列方式获得土地使用权。

（1）通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。

（2）通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。

（3）通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

国有土地证（全称“中华人民共和国国有土地使用证”）是发给拥有国有土地使用权的单位或个人的，只要有合法的权属依据，任何人都可以申领国有土地证。住宅方面的集体土地证，其实就是群众常讲的宅基地证。该证只发给具备建房条件的农村村民。依据国家法律，宅基地不能上市交易，所以集体土地证不能过户。

根据法律规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。

六、商品房预售

1.商品房预售的含义

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房，并在预售前，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售应当符合以下条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2.商品房预售许可证

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。