【活动目标】

掌握房子的种类，掌握不同种类房子的区别，以及优缺点。

【案例引入】

王小姐和李先生准备购买一处房产打算作为结婚的婚房。因为两个人刚刚上班，没有太多的积蓄，所以打算买个小户型。于是两个人就利用周末的时间到各处售楼处打探了一番。最先来到的是距离两个人单位都比较近的蕾丝花园小区，一个售楼员的介绍引起了两个人的兴趣。80多平的房子，上下两层，就是现在最流行的复式住宅？什么是复式住宅呢？下面我们将做详细的讲解。

【知识准备】

一、房子的种类

（一）按房子的权属划分

1.产权房

所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

2.使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

3.商品房

是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是20世纪80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

4.经济适用房

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率，如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。

5.集资房

是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权；另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

6.安居房

指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。

7.公房

又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

8.房改房

是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94%的产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易方式一样了。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。

9.直管公房（房管机关直接管理的公房）

自管公房（全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房）。

10.回迁房

回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁人的房子；商品房就是由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁人手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

11.安置房

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

就目前状况看，老百姓买的最多的是商品房和少量的经济适用房。

（二）按房屋结构划分

在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。房屋结构主要分为以下门类。

1.木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

2.砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

3.钢筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

4.钢结构（住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。(www.daowen.com)

从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分。

（1）框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

（2）剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。

目前在新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。

理论上讲，框架结构要优于砖混结构：一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混结构因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了；二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。

也因此，在2004年之前，由于住宅以多层和小高层为主，很多房屋在开发建设中都选择砖混结构，2004年以后，由于土地成本增加，加之小高层和高层房屋逐渐被市民所接受，市区新建房屋基本以框架结构为主，而在各个城市的郊区还是有不少砖混结构房屋。

由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。

从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%—15%，工艺也更复杂一些。所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到市价，价格相差约200—500元/平方米。不仅如此，后期的二手房交易中，房屋结构的不同也将直接影响交易价格。

目前，市面上的大多是砖混结构和框架结构的房子。如图6-1和图6-2所示。

图6-1 砖混结构剖面图

图6-2 砖混结构剖面图

（三）按房屋户型和面积大小分

1.公寓式住宅。相对于独院独户的西式别墅住宅而言，一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。如图6-3。

2.花园式住宅。花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

图6-3 公寓式住宅户型图

图6-4 花园式住宅效果图

3.跃层式住宅。跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。如图6-4。

4.复式住宅。复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏层高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。如图6-5。

图6-5 复式住宅效果图

图6-6 跃层住宅效果图

复式住宅的经济性体有以下体现。

（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%—70%。

（2）户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。

（3）上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足。

（1）复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。

（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。

（3）由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。

5.商住楼，商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为商业用地，根据国家土地法规定，商业土地的使用权年限为50年。如图6-7。

6.酒店式服务公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

7.townhouse，也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。与独栋别墅区别很大的是，它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。如图6-8。

图6-7 商住楼效果图

图6-8 双拼别墅效果图

8.双拼别墅，是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。在美国被叫作“two family house”，直译为两个家庭的别墅。与联排、独栋别墅相对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。如图6-9。

9.叠加式别墅，它是townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

10.独栋别墅即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。如图6-10。

图6-9 联排别墅效果图

图6-10 独栋别墅效果图