（一）概念

政府的职能之一是管理和发展经济。为了更好地发展地方经济，政府的有关机构或部门往往借助社会商业机构等“外脑”对某些项目进行包装与策划，打入市场，以期为企业获得更高的经济效益，进而推动地方经济的发展。政府商业策划方案就是借助商业机构等“外脑”对某些项目的包装与策划。

（二）主要内容

政府商业策划方案与一般企业的商业策划方案不同，应考虑更多的整体利益，应让社会效益、政治效益与经济效益结合起来，不宜纯粹追求经济利益，否则，策划方案难以顺利通过。其次策划应与规划相连接，因为规划是一种长远的安排，而策划往往是一种短期的创意计划，政府必须考虑长远的利益。

政府商业策划方案应包括开发背景、规划年限和发展总目标、营销策划与规划实施等。

（三）范文

广州沿江地区商贸旅游开发总体规划与策划方案

一、开发背景综述

（一）历史背景（略）。

（二）商贸旅游基础（略）。

（三）经济点布局现状（略）。

（四）名城保护、旧城改造、×江整治的背景（略）。

1.名城保护、旧城改造组规划区的营销。

2.×江整治为规划区营造良好的自然、人文环境。

二、衰退原因与再发展潜力分析

（一）地区衰退原因分析（略）。

（二）再发展潜力分析。

1.保存有大量重要历史建筑和历史风貌地段。

2.集中了许多名店老店。

3.拥有重要的区位优势和交通条件。

4.具有良好的经济社会发展态势。

三、规划年限和发展总目标

（一）规划依据（略）。

（二）规划范围和年限。

1.规划范围。

规划区地处××区南部，东至文德南路，与××区相邻，西至人民路与××区相接，北以××路为界，南临×江水域。主要包括沿江西路、长堤大马路、××二马路等；西起人民南路，东经××广场、××码头至××南路；规划区总面积约为两平方公里。其中，××广场以东江边为码头区，沿江路主要为银行和酒吧、餐饮店，在此基础上加强管理，促进发展；××广场及其周边是××市城市规划的重点控制地带，市里已有专门规划；本规划的重点是××广场以西，以××路、××大马路、××路为主的区域。

2.规划年限。

规划期限：2002～2010年；

规划近期：2002～2005年；

规划远期：2005～2010年。

（三）发展总目标。

总体发展目标：通过商旅互动的发展思路，体现以旅促商的规划理念，从挖掘、展示××老风情入手，着力构筑商业、旅游、文化、市政一体化发展的环境，突现四个观光休闲亮点，重构五大商群，强化两大批发经营特色，从而形成以××、××、××三条路整体发展、互动、互促、繁荣兴盛的商旅长廊。

总体发展目标：力争在规划期内，将本区建成××沿线上最美观，最具××老风情特色，富有××文化内涵，集聚人气，适宜营商、观光、休闲、购物、娱乐、饮食的商旅长廊，形成××人怀旧、体验老风情和外地游客非去不可的商旅休闲街区。

在总体发展目标之下，本规划立足于再现和强化该区的历史风貌，通过调整功能结构，重构合理商群；引入新经济体制，实现经营模式的提升和增强文化内涵、表现旅游创意，提高街区环境品位、构筑购物特色和塑造商旅精品形象，重振老字号雄风，重聚鼎盛人气，重现繁荣胜景。

（四）总体定位。

依据本区的历史文化、特色及优势，并考虑与××区总体形象的协调，本街区总体定位为：“××风情街区”。

定位依据：（略）。

四、空间布局和改造方案

（一）规划原则。

本区域空间布局和改造规划应遵循以下原则：

1.整体性原则。

2.特色性原则。

3.文化性原则。

4.“修旧如旧”，保持风格的原则。

（二）总体构想。

总体构想是“突现一个鲜明形象、利用两个最佳条件，主要整治三条街，构建五种商旅功能”。

1.规划“百载商埠老风情”精彩靓丽的商旅长廊，将××西路、××马路、××路、××二马路一带改造和增设一批与开发主题相一致的休闲、娱乐、购物项目，成为一个集休闲、游览、购物于一体的××风情休闲商旅区。

2.利用两个最佳有利条件：××人文风情、×江自然风光。

3.主要整治三条街道：以长堤为重点，以××路和××做配套，附带改造附近相关街道。

4.突出五种功能：休闲、饮食、购物、游览、观光。

（三）功能定位及布局。

功能定位：（略）。

总体空间布局：（略）。

（四）××路规划。

1.总体设想。

2.建设××广场。

3.建设酒吧一条街。

4.建设两个入口，强化景观效果。

5.整饰建筑立面。

6.美化××桥和××大桥景观（两种方案）。

7.改造码头、建设观景台。

8.道路景观建设。

9.改善交通环境。

（五）××大马路规划。

××大马路在1932年以前是×江沿江街道，1932年填塞××大马路前的江滩形成××大厦至总工会的××西路段。由于历史的原因，形成了××街道南北两侧在建筑风格、经营业态和繁荣程度上的显著差别。从20世纪30～40年代一直到80年代，这里是××最热闹、繁华的商业街，是昔日××十里洋场的发源地和中心区。因此，××大马路的规划要突现历史文化和××风情。其建设要从保护传统建筑风格、恢复和强化传统商业特色、宣传传统文化等角度出发全面考虑。这里是规划区重点规划地段。

1.总体思路。

××大马路以“四重四新”为规划思路。

2.建筑风格的保护和立面整饰。

3.“老字号”一条街的改造规划。(www.daowen.com)

4.旅游剧院与文化娱乐场所建设。

（1）整饰××大戏院，建设旅游剧场；

（2）××大戏院周边配套建设和改造；

（3）整饰××电影院。

5.××商业结构调整规划。

（1）××老字号商群：

（2）旅游购物商群；

（3）休闲娱乐商群。

（六）××路规划。

××路在清代早期是××的江岸，此后×江向南移动，××路成为内街。这里靠近××传统的码头，历来商业发展较好。现在××路是全国最大的干果海味和玩具礼品专业街，在国内及东南亚都有一定的影响。这里也是骑楼登陆××较早的地区和保存良好的骑楼式商业街。因此，根据××路的历史和现状特点，配合沿江地区的开发，××路的规划应侧重于强化商业功能、调整商业布局，保护建筑风格、发挥旅游功能。

1.总体构想。

总体思路是“一街二特色三思路”，即：

（1）发展商业购物一条街，汇聚人流，凝聚人气：

（2）保持和强化传统干果海味食品专业街、文具玩具精品街两大购物特色；

（3）以四条发展思路重构批发一条街。

2.建筑整饰和风格保护。

（1）保护和整理××路商业街这条××市最早、最气派、保存最完好的骑楼建筑；

（2）保护和整饰××大教堂（国家级文物古迹）及周边建筑：

（3）修整路面，特别是骑楼下面的人行道；配合城市管理，治理商业经营和道路交通环境。

3.商业功能的强化和业态调整。

（1）强化两大批发商群；

（2）发展青少年消费商群。

4.旅游功能的配套和引导。

五、文化及地方特色保护与开发规划××是具有2000多年历史的名城，积淀了丰厚的文化内涵，体现了鲜明的岭南文化特色。而××又以××区历史文化最悠久，××市历代城址的变迁都是以××为中心向外扩展的。文化是一种精神现象，是客观存在于社会精神中的反映，它具有不可触摸性。但它往往凝聚在一定的载体中，人们可以在园地功能环境中感受和体验，规划区的历史变迁、街区形态、建筑风格以及人们进行商业经营、对外交流等方面呈现的文化总体折射出了这一街区的地方特色。通过调查分析文化价值和资源特点，确实保护范围和内容（主要是文化载体的保护），以一定形式展示文化内涵，对规划区的发展十分有意义。在整个×江沿线上，本规划区是文化特色最鲜明和最有内涵的一段。

（一）文化特色。

规划区的文化特色具有以下几方面的特点：

1.历史的悠久性。

2.文化的综合性。

3.内涵的丰富性。

（二）保护点及范围的确定。

1.建筑的保护。

2.“老字号”的保护。

3.××书院和××会馆的保护。

4.××石遗迹（址）的保护。

（三）文化内涵的挖掘及表现手法。

规划区的文化内涵极其丰富，要深入挖掘。文化内涵要通过一定实物、环境或宣传来展示，即通过“虚”（以故事、传说的讲述和宣传来表现）、“实”（通过建筑、遗址、遗迹等来展现）以及虚实结合的手法来表现，将无形的文化结合有形的载体进行有形展示。

1.历史文化。

规划区历史悠久，名人及故事众多，每一个街区，每一个建筑都可能包含着一段历史，体现着一定的历史文化内涵。这里仅阐述几个方面：

（1）××传说文化；

（2）×江岸线变化的历史。

2.商业文化。

（1）在“老字号”店铺前刻碑文或挂牌匾加以说明；

（2）引进“老字号”。引进因城市改造等原因而失去依托的“老字号”，或与经营较好的老字号合作进行连锁经营。

3.建筑文化。

建筑文化最直观。这里的建筑，特色鲜明、文化内涵丰富，以保护文化的形式进行展示。

（1）骑楼文化；

（2）哥特式建筑文化；

（3）××大厦的建筑文化。

4.饮食文化。

5.影剧院文化。

6.宗教文化。

7.会馆和书院文化。

六、交通调整及交通环境建设

商业的发展和旅游的兴旺有赖于良好的区位条件，交通的改善将大大强化区位优势。目前，规划区交通管理措施需要加强，交通状况显得比较混乱，道路呈现拥挤状态。要有效实施以上规划方案，需要公安、交通部门的支持，同时进行线路调整，缓解目前交通压力。

（一）调整车行交通。

（二）整治人行环境。

（三）停车场（静态交通建设）。

（四）公共交通衔接与调整。

七、营销策划与规划实施

（一）形象品牌策划。

1.形象宣传口号：

“古都风情街区”、“××风情街区”。

2.形象宣传措施。

（二）招商引资策略。

（三）社区参与措施。

（四）政府的优惠政策与支持。

（五）规划区的安全保障。