住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓（简称住房）的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的。也正因为此，每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例，约3%。

住宅投资的决策涉及企业、家庭甚至政府，因而住宅投资有其特殊性。在所有投资需求中，住宅投资对实际利率最为敏感。这是因为住宅的折旧速度非常慢（几十年的旧住宅比比皆是），折旧费微乎其微。这样实际利率对住房投资显然十分重要。如果是租房，那么支付给房主的租金中大部分是对住宅所占用的资金的报酬；如果是自己购房居住，那么住宅成本的主要部分就是住宅抵押贷款利息。所以，住宅投资是投资中对货币政策和财政政策引起的利率变化最为敏感的部分。由于货币政策较之财政政策对利率的影响更大，所以住宅投资与货币政策的关系，比它与财政政策的关系更为密切。

对住宅投资的分析是从对既有住房的需求开始的。一般来说，既有住房的供给是不变的，而对既有住房的需求取决于许多因素：

（1）财富量越大，则对住房的需求越大；

（2）其他资产，如债券的收益率越低，则对住房的需求也越大；

（3）对住房存量的需求还取决于拥有住房所能得到的净实际收益。

市场每经历一次反复，就更成熟一次，投资策略也应有所转变。如果说住宅投资在以前是资金、胆识、眼光、机遇的结合，那现在则更需要信心和耐心，以及更新观念、灵活应变、用足政策，买进的机会多，须多斟酌；卖出的机会少，动作要快。投资时具体要注意以下几点：

（1）确保合法可靠，减少投资的盲目性

买房先买产权，只有取得了产权，投资者才拥有对房产的收益权和处分权，可自用、出租。买卖房产证则是产权的惟一合法凭证，投资前一定要确保所购房产的安全性，查明开发及销售是否合法，购买的是房屋所有权还是使用权，因为产权关系不明确解决起来十分困难。

（2）前瞻性投资(www.daowen.com)

投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市基本建设进展情况，寻找发掘隐藏的投资价值，如交通条件的改善，人们生活方式和品位的变化，新技术发明带来的改变等。并掌握好投资时机，投资过早资金可能被套牢，投资过晚则丧失升值空间。

（3）追求长期稳定的收入

住宅投资是一种长线投资，回报率特别高的项目很可能被复制，供应量的增长会降低其回报率，应注重物以稀为贵。

（4）把握循环周期

在实际操作时注意审时度势，灵活应变。如购入后遇市场转淡，不必急于折价出售，可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款，静守等待价升之日。例如在1984年和1987年这两段期间，如果买了房只持一年就卖出，大多亏钱且损失惨重，如果投资期为5年，亏钱的已经大为减少，如果持有10年后才卖出，大多会有赚钱的机会。

（5）用动态的眼光观察

任何事物的优劣都不是绝对的，在不断变化的市场中可能瞬间发生突变而影响投资收益，客观地理位置虽不可变，但其社会位置却是随着经济和城市的发展而不断变化的，现在的热点地段将来未必热，现在的冷门地段将来也未必不热。

（6）注意心理因素

同投资股票一样，投资买房也是买一种预期，物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺，促成价格上涨，正因此，营销中有了各种概念的流行。