所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资形式多种多样，房地产开发商所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型。另外，为了出租经营而购买住宅或办公楼；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才可能作出合理的投资决策。

另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然这些机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的。而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，了解如何应付所要承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：

（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物，这些都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

（2）房地产投资的高投入和高成本性

房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于：土地开发的高成本性；房屋建筑的高价值性；房地产经济运作中交易费用高。

（3）房地产投资的回收期长和周期性长(www.daowen.com)

房地产投资的实际操作，就是一整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资需要相当长的时间。

（4）房地产投资的高风险性

由于房地产投资占用资金多且周转期长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不便轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期回笼，企业就会陷入被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

（5）房地产投资的强环境约束性

建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，任何城市都要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区、建筑物的密度和高度、城市的生态环境等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样才能取得良好的投资效益。

（6）房地产投资的低流动性

房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成，轻易脱手，而交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又保值的优点。房地产商品一旦在其管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，才能得到法律上的认可和保护，其耐久保值性也更加高于其他投资对象。