在日常生活中，人们大量地使用“泡沫”这个词，经常把某一产业在一定时期内的发展状态称之为“泡沫”，例如“房地产泡沫”、“股市泡沫”等，就像一个肥皂泡一样，可以吹出绚丽多彩的气泡，但没有内涵，一旦破裂，繁荣景象就消失殆尽。用泡沫来形容一个经济实体在某段时间的迅速繁荣，然后又急剧下降的兴衰过程，是十分贴切的。

20世纪90年代初，人口占全国6%的海南岛积压的商品房却占到了全国的10%。在20世纪80年代末，海南成为全国各地投资者、投机者渴望发财致富的乐园，并在90年代初的头两三年达到高潮。当时，海南省的房地产投机活动呈现出典型的泡沫经济的特征，房地产需求与价格正相关。从海南省房地产的价格波动看，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势。在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，使得每平方米的房地产以每天二三百元的速度上涨。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中，大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡。1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。

近年来，在投资和出口的双重拉动下，中国经济多年来保持高速增长，外汇储备也早已突破了万亿美元大关。同时，在诸多因素的共同作用下，各种资产价格也不断上扬，其中，房地产市场的表现最为明显。

自2003年开始升温以来，中国房地产市场已持续增长了将近4年，直到2007年达到顶峰。2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，北京、广东和上海等地的房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后。但到了年底，这种势头已出现减缓，进入2008年以来，全国楼市逐渐走向低迷。

低迷的房地产市场

2008年房地产市场全年维持衰退态势，全国工商联发布的《2008～2009年度中国房地产市场报告》显示，2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：

（1）房屋交易量持续下降

2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1～11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。40个重点城市中，有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

（2）房地产开发投资意愿下降(www.daowen.com)

房地产开发投资意愿的下降从2008年二季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1～10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减5.6%；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减2.5%。

（3）房价出现近10年来首次下降

2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，一季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落；二季度需求和房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；三季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；四季度房价下跌幅度继续加大。各季度70个大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。

（4）加大住房保障建设

2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1～11月，别墅高档公寓投资在商品住宅投资中的比重为6.5%，降0.9个百分点；经济适用房投资额同比增加18.2%。

受国内宏观经济不景气、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。2008年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1～2月份，同比下降4.2%，1～7月份，同比下降已经达到10.8%，与2007年同期上涨20%～30%的水平形成天壤之别。房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如“羊群效应”所描述的那样，采取几乎一致的行动——投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。

对目前我国房地产形势的分析，经济学界存在着两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为并不存在泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。但是，有一点大家没有异议，如果政府不实施合理的地产措施，公众房产投资不冷静下来，那么泡沫早晚会闪现。