（一）融资主体

以负责该综合开发项目投资、建设、运营的项目投资公司为融资主体。

（二）项目融资的基本思路及方案

根据建设方案，项目投资公司静态总投资约587.23亿元，其中：土地整理部分259.43亿元，基础设施部分151.19亿元，地上建筑部分176.61亿元（图2）。针对以上建设资金需求，采取以下融资方式。

图2　项目投入比例示意图

1.土地整理部分

项目土地整理由项目投资公司负责实施。经前期实地考察，项目总占地37.33平方千米，除区域内二级以上河道、已征用土地（主要包括保留、在建高速公路及市政高压走廊塔座等）等不纳入土地整理范围外，其他34.59平方千米区域均纳入整理范围。按现行土地整理市场价格约50万元／亩的标准计算，土地整理部分共需投资259.43亿元。

拟通过信托资金及银行贷款方式筹集启动资金，完成起步区征地拆迁、土地整理工作，由未来入园科研院所以80万元／亩向项目投资公司支付还迁区部分土地整理成本；基础设施建设费由政府采购资金解决（本地所在区政府收益）；可经营性土地整理成本可在土地成功挂牌转让后得到返还。

2.基础设施建设部分(www.daowen.com)

基础设施建设也将由项目投资公司负责建设实施，主要包括交通设施、市政设施、绿地三大部分，总投资151.19亿元。

拟以发行企业债，引入保险资金、银行贷款等方式筹集项目建设资金，采购资金来源为项目区域内可出让土地增值收益。

3.地上建筑部分

由项目投资公司进行投资建设的地上建筑主要包括：部分住宅及内部配套公建、城市综合开发区级公共设施（包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、科研等），总投资176.61亿元。拟由项目区域内可出让土地（部分居住、区内配套公建、科研）挂牌出让后取得的土地出让金中政府收益部分、自建住宅部分的销售收入、区级公共设施及区内配套公建的出租收益等进行平衡。

科研院所用地的整理费用由投资公司统一整理后出让给科研院所；项目区域内产业设施投资建设资金将由入园科研院所自行筹集，建设资金不足部分由各相关委办局及财政专项资金支持等方式加以解决。

（三）项目融资计划

项目投资公司注册资本20亿元，经项目投资估算的资金总需求为587亿元。考虑项目起步区建成后的一定的运营积累，通过“边开发边建设”的运营模式，本项目计划筹资450亿元，具体包括：分两期发行总规模为120亿元的企业债；筹集信托资金40亿元；引入保险资金140亿元；根据项目投资计划匹配商业银行贷款150亿元。