（一）项目投入分析

该区域的开发建设投资主要包括土地整理、基础设施、地上建筑三部分，结合市场实际情况测算建设成本。

1.假设条件

土地整理成本50万元／亩，居住建设成本4000元／平方米，公共设施建设成本4000～5500元／平方米，体育设施建设成本6500元／平方米。

2.项目测算

土地整理259.43亿元，基础设施151.19亿元，地上建筑503.99亿元（其中居住用房270.18亿元，公共设施233.82亿元），总计914.62亿元。本项目投资中，基础设施等公益性公共设施占了60%以上，绿地率约50%，使本项目具备很突出的社会公益属性和生态性。

（二）项目经营环境分析

1.房地产产业发展分析（居住）

自2003年以来，某市房地产市场经历了量、价齐升的快速发展过程，2008年受市场转冷影响，某市房地产整体成交量下滑趋势明显，但是环城四区成交量好于全市平均水平，作为其中之一的项目区域，从成交比例看，与2007年持平。通过2006年至今对项目区的成交量跟踪，可以看出，尽管2008年某市商品住宅整体成交量锐减，但项目板块作为热点区域对于购房者的吸引力仍有所上升。因此，该区域的房地产具有较好的投资前景。但由于房地产开发前期投入大，在确定开发规模时，应结合所需资金量确定合理的房地产开发规模。

2.写字楼产业发展分析（行政办公）

随着某市开发开放的进一步推进，许多跨国公司先后将生产基地落户于此，为写字楼提供了广阔的需求市场。该城市综合开发区紧邻市区，同时又有教育科研、生态环境作依托，写字楼的发展前景较好。经调研，超过90%的客户对写字楼的需求是以租为主，适当购买一些写字楼的客户比例不到10%。因此，写字楼的建设应采取自建出租的方式为宜。

3.商业设施产业发展分析（商业金融、休闲娱乐）

城市综合开发区规划约30万人，商业设施的经营收益潜力较大。在项目开发初期，由于市场尚未成熟，商业设施宜采用自建出租的开发模式，后期市场成熟以后，则可考虑出售。

4.体育场馆、公共图书馆、实训中心等公益设施发展分析（文体设施）

将体育场馆元素加入商住地产中，可使商住地产增值，同时可带动周边商业设施的发展。在后期运营中可通过承接国内外大型赛事、商业演出等获取相应的收益。公共图书馆在具备基本的图书借阅功能之外，可积极拓展多种经营方式，拓展收益渠道。比如图书、影像及相关资料的销售、出租等。实训中心作为某市的技能培训中心可通过承接赛事、社会租用，以及作为企业进行各类技能培训的培训场地等获取相应收益。体育场馆、图书馆、实训中心等公益性公共设施的建设，可由项目开发公司自行建设或由所在区及行业部门投资建设以及政府分年度回购等方式开展。(www.daowen.com)

5.国际交流中心产业发展分析（文体设施）

国际交流中心作为集会议、办公、住宿、休闲于一体的交流会所，具有较大的投资潜力。尤其是随着某市的开发开放，大量跨国企业总部落户开发区，大量国际会议在开发区召开，对国际交流会议的需求将日趋增强，其投资收益潜力较大。

6.教育科研产业分析（教育科研）

教育科研具备很高的社会价值，发展前景看好，将教育元素加入商住地产中，可使商住地产增值。

一期产业功能区建设，采取以旧换新方案，现有市区可供置换的搬迁单位房地资产规模过小，不足以支撑新的还迁区建设。同时，按照目前我国教育科研体制，教育科研设施所有权应归科研院所拥有，因此，一期由本单位及行业主管部门建设。二期随着城市综合开发区吸引力的增加，引入国际教育拓展区，可采取部分自建出租的开发模式。

（三）项目经营模式及测算

1.经营模式

该综合开发项目建设采取自行开发、社会开发、科研院所及行业开发相结合的方式。其中城市综合开发区土地整理和基础设施全部由项目投资公司实施操作，地上建筑采取多种建设开发模式。

2.假设条件

土地整理预期出让单价400万～500万元／亩；住宅出售单价8000～12000元／平方米；公共设施租金1.5～2.0元／平方米，出租率60%；教育科研一期由科研院所自行建设，土地整理费用按80万元／亩返还整理单位；享受开发区内所有建设项目地税收入50%的返还政策。

3.项目测算

项目投资公司资金总投入为567.98亿元，总收入为614.90亿元，其中土地出让收入181.09亿元，土地整理成本返还54.47亿元，房地产开发收入83.04亿元，租金收入254.47亿元，税收返还41.84亿元。经测算，项目IRR（内部收益率）为1.73%。

通过以上测算，该项目的公益属性使其不具备财务可行性，但由于其具有较高的社会价值和需求，建议对项目规划方案与指标进行优化，以达到经济可行，提高项目的可实施性。