（一）项目运作模式

由项目投资方成立项目公司，项目公司注册资本金40亿元人民币，项目现金投资20亿元，土地作价入股20亿元。项目公司负责大型场馆综合体投资、建设及后期运营管理，利用对综合配套区进行房地产开发取得的开发利润平衡功能区建设投资。土地整理资金及部分区域市政基础设施项目建设资金通过对可开发土地进行整理后实施出让，以土地出让金平衡解决。

（二）项目总投资及收支测算

1.场馆项目综合体测算

场馆项目综合体总投资约403亿元，其中土地成本20亿元、功能区建安投资149亿元（折合1.49万元／平方米）、综合配套区建安投资171亿元（折合0.8万元／平方米）、资金成本63亿元。

综合配套区房地产开发周期11年，其中酒店面积的100%、商业面积的25%及办公面积的22%由项目公司持有经营，剩余开发建筑全部销售。房地产销售价格按目前该地区市场平均水平并考虑年度正常价格增长及场馆项目带来区域增值后，按照测算年份住宅价格0.8万元／平方米、年环比递增8%测算，办公区按0.76万元／平方米、年环比递增6%测算，商业按2.1万元／平方米、年环比递增5%测算，开发周期内平均销售价格住宅为1.16万元／平方米、办公区为1.04万元／平方米、商业为2.49万元／平方米。按照国内同类项目实际享受的税收优惠政策，该项目房地产开发过程中的企业营业税及附加、企业所得税地方留存部分（40%）及印花税进行减免或先缴后返。

按照上述条件测算，至项目开发周期结束，项目销售总收入252亿元，同时项目公司持有物业资产价值约45亿元，两项之和共计297亿元与总投资403亿元相比，资金缺口106亿元。

如场馆功能区建筑规模调整为80万平方米，在总可用地面积及规划容积率维持不变的条件下，将场馆功能区因规模减小的可开发土地（0.24平方千米）调整为综合配套区住宅用地，增加住宅建筑规模43万平方米，则场馆项目综合体总建筑规模达到337万平方米，其中功能区建筑规模80万平方米、综合配套区建筑规模257万平方米。场馆项目综合体总投资约343亿元，其中土地成本20亿元、功能区建安投资119亿元、综合配套区建安投资195亿元、资金成本9亿元。按照上述条件测算，至项目开发周期结束，项目销售总收入约297亿元，同时合资公司持有资产价值约45亿元，两项之和共计342亿元与总投资343亿元相比，可基本实现资金平衡。

2.土地出让金平衡部分(www.daowen.com)

场馆项目综合体的实施，需同步启动项目区内外市政基础设施配套项目建设，建设资金拟纳入可开发土地成本，通过土地整理后实施出让，以土地出让金平衡解决。该项目区域外可开发土地面积约20.8平方千米，扣除场馆项目综合体选址土地3.62平方千米后，区域可开发土地约17.18平方千米，规划可用地面积约10.31平方千米（净地率按0.6测算），规划总建筑面积约1650万平方米（净容积率按1.6、住宅／公建比按75／25测算）。城市综合开发项目区域外项目总投资约772亿元，其中可开发土地整理成本234亿元；市政基础设施项目建设总投资约382亿元，包括高速公路22亿元、地铁线140亿元和区域基础设施等交通市政配套220亿元；资金成本约156亿元。

土地整理、出让周期10年，2013年该区域土地出让楼面地价按0.25万元／平方米测算，考虑年度正常价格增长及场馆项目带来区域增值年环比递增5%，至2020年土地出让楼面地价为0.35万元／平方米。按上述条件测算，至土地全部出让完毕，土地出让金总额约649亿元，扣除净收益刚性支出后可返还资金577亿元，同时返还市政大配套费29亿元后，可返还总收入约606亿元，与总投资772亿元相比，资金缺口166亿元。

该城市综合开发项目区域外配套项目投资中，如土地整理成本234亿元全部分摊、市政基础设施项目建设总投资按56.7%的比例分摊125亿元、地铁项目建设投资按86.6%的比例分摊124亿元、高速公路项目建设投资不分摊，另资金成本122亿元，总投资为605亿元，与可返还总收入606亿元相比，基本实现资金平衡。

3.场馆项目平衡用地测算

为保证场馆项目如期启动建设及顺利实施，先行在可出让区选址部分土地，通过进行土地整理及出让，以土地出让金平衡解决场馆项目选址范围全部土地整理成本及市政基础设施大配套项目投资。

经测算，平衡用地占地面积约7.57平方千米，规划可用地面积约4.54平方千米（净地率按0.6测算），规划总建筑面积约726万平方米（净容积率按1.6、住宅／公建比按75／25测算）。

区域总投资约204亿元，其中场馆项目综合体土地整理成本约46亿元，包括征地费43亿元和资金成本3亿元；平衡用地土地整理成本约91亿元；市政基础设施大配套项目投资约67亿元（场馆综合体土地和平衡用地共11.19平方千米，市政基础设施大配套项目投资按6亿元／平方千米计）。

土地整理、出让周期及出让价格与该项目配套项目地区土地出让方案相同。按上述条件测算，至土地全部出让完毕，土地出让金总额约217亿元，扣除净收益刚性支出后可返还资金约191亿元，同时返还市政大配套费13亿元后，可返还总收入约204亿元，与区域总投资基本持平相等，可实现项目平衡。