（一）项目投入测算

固定资产总投资663.66亿元，其中土地整理费用113亿元，还迁房建设37亿元，基础设施投资127.9亿元，1平方千米示范厂房8.25亿元，10万平方米园区公建6.11亿元，工业建筑107.9亿元，经营性公建85.1亿元，商品住宅173.1亿元，仓储设施5.3亿元。前五部分投资属于园区投资，合计292.3亿元；另371.4亿元为进园企业自建设投资。

1.土地整理

该项目需整理土地4551.6公顷，规划可出让面积2118.4公顷。土地整理总投资150亿元（含财务利息），其中：征地费用113亿元，还迁房建设费用37亿元。

2.基础设施投入

城市综合开发区基础设施投资估算表

3.标准厂房和公建投资

2009年考虑先行建设园区展览中心和管理大厦，面积10万平方米，按6000元／平方米单价投入，需资金6亿元。

10万平方米园区公建自建成本费用

1平方千米的工业示范厂房需投资8.25亿元：

1平方千米示范厂房自建成本费用

4.养管费用

项目公司对于已建成的基础设施进行养管，该项费用每年按照基础设施建成总额的1%提取，隔5年递增5%。25年计算期内此项费用合计28.8亿元。

（二）项目产出测算(www.daowen.com)

1.土地收益测算

参考项目所在地区土地出让价格、考虑适当增幅，建设期土地出让金总额约158亿元，可容纳整理成本120亿元，无法回收30亿元，以所在地政府收益31.6亿元平衡。

2.厂房租金收益

1平方千米的标准厂房用地，按照0.5的容积率，建筑面积为50万平方米，每平方米年租金360元，租金水平按年递增3%测算。

3.税收返还

按照所在地政府上缴税收的返还比例约为30%，其中的50%返给入园企业，即留给项目公司的总返还比例为15%。

4.管理费收入

园区运营管理费收入近期按0.9亿元／年，远期约达到1.68亿元／年，两阶段取不同递增比例测算。

5.大配套费收入

购买土地的企业自行向所在地政府缴纳配套费，并按照每平方米150元的标准返还项目公司。

（三）财务盈利能力分析

经测算，该项目11年建设期，累计净现金流为2.1834亿元，35年运营期累计净现金流为160.237亿元，项目整体内部收益率IRR为15.87%。