1）单体项目预评价方法

项目预评价的方法包括很多种类，其中可以分为定性评估和定量评估两种。有些专项评估有大量的定量评估指标存在，而另一些专项评估则主要是进行定性的判断。对于各专项评估来说，它们不仅是进行城市综合开发项目综合评估的必要基础和要素，同时它们也可以作为独立的结论为项目某方面的决策提供参考。因此，为了保证这些评估的科学性和有效性，本节将针对这些专项评估涉及的评估方法进行讨论。

对于城市综合开发项目运行环境评估、技术评估、环境影响评估和风险评估都主要采用了一种定性的评估方法，而这种方法的使用实际上是一种专家打分法。这种方法主要是根据所制定的项目专项评估指标体系，依据现有的资料和信息，让专家对项目采取打分的形式对项目的具体情况进行评价，然后将得分与所赋权重相乘和相加，由此得到项目的评估结果。而对于项目的财务评估，则主要是采取一种定量评估方法，即通过计算相关的财务指标，来对项目的经济情况进行评价。由于项目的财务评价指标和判断标准已在相关章节中进行了讨论，此处便不再赘述，而以下则主要对专家打分法进行说明。

所谓专家打分法，是指借用专家的经验和判断，通过先由专家打分，然后综合专家打分结果而给出评估结果的方法。其做法是首先对评估指标赋予权重，然后专家对城市综合开发项目的现状进行打分，然后通过将得分值和权重相乘得到相关指标的评分结果，进而通过累加的方式获得城市综合开发项目专项评估的结果。主要步骤如下。

（1）根据项目的具体情况，对指标体系中的每个指标赋权重，以表征其对项目某方面的影响程度。一个项目评估方面的全部评价指标的对应权重组成了一组权重，每组权重必须满足全组的权重和等于1的基本条件。而对于二级指标，其权重则为所属一级指标的权重乘以它对于一级指标的权重。

（2）确定评价各专家打分的权重值。由于每个指标都会由2～3个专家来进行评价，而不同的专家由于自身的专业知识、从业经验、掌握的资料以及判断能力的不同，得出的结论也不一样，这样就需要对专家的评分通过赋予权重值来加以处理。这种权重值主要取决于专家的专业知识水平、工作经验、判断能力及在专业资质等方面。

（3）专家评价。这一步骤主要是请专家根据项目的具体情况对相关的项目评估指标打分，本书主要采用的是按照从好到差，或从高到低的等级分布，分别以1.0、0.8、0.6、0.4和0.2来进行打分。

（4）在获得了专家打分的结果后，就要根据权重值对所有专家打分进行加权平均，之后再将这一计算结果与该指标的权重相乘，得到每一指标的评估结果。评估结果可以参考以下的标准来进行基本分析和判断：0～0.125，0.125～0.375，0.375～0.625，0.625～0.875，0.875～1，分别表示该指标从高到低、从优到劣的程度。

（5）进行专项评估结果的分析。在获得了以上的评估结果后，还需要就专项评估的结果进行一些分析，找出其中的问题、薄弱环节和风险因素，完整呈现城市综合开发项目在某一方面的情况，为决策者提供决策依据。

以上这种评估方法，是在综合了各专家经验后得出的，能较好地反映项目现实中的情况，与此同时，这种方法操作起来比较简单，没有复杂的计算，而且得出的结论也比较可靠，所以在现实中这种方法运用得也比较广泛。

2）综合项目预评价方法

以上所完成的城市综合开发项目专项评估结果仅是对城市综合开发项目某一方面的说明，并不能让项目决策者全面把握项目的情况，因此还需要对项目进行综合评估，提供具有整体性和完整性的评估结果，避免项目决策的失误。城市综合开发项目综合评估的具体步骤和方法如下。(www.daowen.com)

（1）确定综合评估内容。在进行城市综合开发项目的综合评估时，首先需要确定项目需要综合评估的具体方面，因为每个项目都有自己的专业特点和评估重点，为了避免多余的工作和降低不必要指标的干扰，在进行城市综合开发项目综合评估时，要根据项目的情况去选定需要进行综合的那些项目专项评估，及具体项目需要综合评估的方面。对于本书中讨论的城市综合开发项目的评估，城市综合开发项目的技术、财务、环境影响和风险情况都是需要综合评估的项目具体方面。

（2）确定每个评估方面的各个具体评价指标。在明确了要进行综合评估的内容之后，就要对具体的评估指标进行选择和确定，这将直接影响到综合评估的结果。结合工程的特点制定其综合评估指标体系。

（3）确定项目评估方面各个评估指标的权重。在确定了项目综合评估指标体系之后就必须进一步按照项目实际情况给出各个指标对于项目综合评估的重要程度。这与前文中所述的项目专项评估的权重确定方法相类似，即一个项目评估方面的全部评价指标的对应权重组成了一组权重，每组权重必须满足全组的权重和等于1的基本条件。但值得注意的是，对于不同的项目来说，其项目的目的和项目的侧重点是不同的，所以评价指标的确定也是不同的，可以由专家在上述指标系统中选择。如所讨论的城市综合开发项目侧重于环保方面，对环保的相关评价就必须具有“一票否决”的作用，因此应当对这方面的指标赋予较高权重。

（4）对城市综合开发项目进行评价，并给出每一项指标的具体评价得分值。这需要使用前面讨论过的项目专项评估技术方法，即聘请业内专家根据前述的专项评估结果和相关的信息资料进行各个指标的打分，然后结合专家权重来进行得分的加权平均处理，最后得出综合评价的结论。

（5）对城市综合开发项目的综合评估结果进行分析和说明。这主要是针对定量化的城市综合开发项目综合评估结果进行分析，对城市综合开发项目今后将可能存在的问题、不确定性、各方面的总体情况和项目的整体发展状况进行说明，以便形成完整有效的项目决策依据。

3）评价指标权重的确定

通过以上对综合评估指标体系的说明，可以看出这一指标体系中所涉指标众多，且指标的内容十分丰富，因此要通过原有的层次分析法来实现对所有指标赋权是十分复杂的，因此建议可以给予层次分析法的基本思想，首先对子准则层赋权，进而再对各指标的权重进行计算。

（1）应用两两比较法构造子准则的判断矩阵。在指标确定的过程中，首先要对子准则层相对于准则层的相对重要性进行确定，而要实现这一目标的第一步就是构造子准则的判断矩阵。判断矩阵是以上层的某一要素作为判断标准，对下一层要素进行两两比较确定的元素值。对于子准则层的判断矩阵来说即是在准则层下进行子准则层中要素的相对重要度进行判断而得的矩阵。在进行比较时，参照两两比较法的标度来进行矩阵的构建。在明确了两两比较法的标度后，便可进行判断矩阵的构造，从而确定各子准则层的相对重要度，即完成了对子准则层的判断矩阵构建后，便要对子准则层中各要素的相对重要度，即它们对准则层的权重进行确定。在计算过程中，首先计算判断矩阵的特征向量，而后进行一致性判断。由于上述判断矩阵的构建中，重要性的判断主要是运用专家的隐性知识，因此不能完全精确地实现判断，只能对其进行估计，所以必须同时进行相容性和误差分析。估计误差必然会导致判断矩阵特征值的偏差，据此应定义相容性指标。通过前述方法计算后，便可以求出自准则层中各个指标相对于各自对应准则层的权重。

（2）应用两两比较法构造指标层的判断矩阵。对于指标层权重的制定，第一步便是应用两两比较法构造指标层的判断矩阵。其操作方法可参照采用两两比较法构造子准则层判断矩阵的方法，但是此时的重要性比较准则就将变为子准则层中的各准则，即在每个子准则层下进行指标间重要性的比较，从而再进行指标权重的确定。

（3）确定指标的相对子准则层的重要程度。同样地，在完成了判断矩阵的构造后，按照前述的子准则层的相对准则层的重要程度，便可以得出各个指标的相对子准则层的重要程度。

（4）确定指标的相对准则层的重要程度。在完成了指标相对项目子准则层中每个指标的重要度的判断后，便可以实现按要求对项目进行某一方面的专项评估，但此时还不能完成对项目的综合评估，因此还需要算出每一个指标相对项目准则的重要程度，即每个指标相对于项目总指标层的权重。