1）总体框架

城市综合开发项目预评价工作框架如图6－1所示。

图6－1　该类项目预评价工作框架图

2）评估工作流程

城市综合开发项目作为以一种旨在实现地区综合社会经济能力提升的特殊项目，其最主要的目的就是实现对城市容量的有效以及合理增长，本书所提出的基于可持续与城市承载力视角的该类项目预评价工作，更应该强调评价的公共相容性，而并非单调地追求项目的经济性。与此同时，城市综合开发项目的独特性应当纳入项目预评价研究中，只有兼顾了以上这两点，才能实现对这种城市综合开发项目科学和有效地评估。与此同时，在进行综合和专项评估时均要考虑城市综合开发项目中各单体项目的情况，只有这样才能实现对项目进行完整和可靠的评估。

为了实现专项和综合评估工作，笔者结合城市综合开发项目的特点和专业性进行了总结，提出了以下的城市综合开发项目评估工作的主要内容，虽然单项评估的对象和具体内容有所区别，但基本的工作步骤应与图6－2中所示的步骤一致。

图6－2　城市综合开发项目评估工作基本流程

根据图6－2所示的基本流程，针对城市综合开发项目的特点和专项评估的内容，其各工作步骤的具体内容如下。

（1）确定评估目的。

确定城市综合开发项目评估的目的是评估工作的起点，也是评估工作的主要导向。评估目的确定的主要依据是根据项目建议书和项目提案中的相关内容，结合项目的特点和中长期战略目标来制定的。对于一个城市综合开发项目来说，不仅城市综合开发项目有总体的目标，并且各个单体项目也有各自的项目目标，而这些目标又可以进一步细分为一些专项目标。由于项目评估工作是针对城市综合开发项目开展的，因此其评估目标也可以根据以下几方面来进行划分：

①环境影响评估。这项评估的目标是考察单体项目和城市综合开发项目的环境影响是否达标，并且能对环境产生积极影响。

②运行环境评估。作为项目生存的基础，这项评估的目的是考察城市综合开发项目所处的宏观政治、经济、法律和社会环境，以及资源和服务条件能否达到项目的要求。

③财务与国民经济评估。这主要是指从企业微观和国家宏观两个层面来对项目的经济性进行评估，目的是说明项目在资金投入和使用方面的可行性。

④技术评估。技术对于城市综合开发项目来说是其项目功能发挥的根本保证，因此这项评估的目的就在于对项目所采用的技术的先进性、配套性和适用性进行判断。

⑤风险评估。由于项目在建设和运行过程中遇到诸多的不确定性和由此产生的风险，因此应该对项目的风险类型进行识别，对影响程度进行有效度量，并且还要对风险应对措施的可行性进行分析。

⑥综合评估。在完成了单体项目和城市综合开发项目的单项评估后，还要对项目的整体情况有所把握，因此要对单项评估结果进行综合，即进行综合评估。

（2）确定评估对象。

确定评估对象主要是要根据项目评估的目的，选择合适的评估对象来进行分析和预测，各专项评估的评估对象如下。

①环境影响评估：城市综合开发项目和单体项目的环保达标和污染物减少情况。

②运行环境评估：城市综合开发项目所处的宏观政治、经济、社会环境，以及项目所需资源、能源和相关服务的供应条件。

③财务与国民经济评估：项目的现金流量、收益率、投资效率和借款偿还情况等。

④技术评估：城市综合开发项目所采用的技术工艺、技术方案和配套工程的相关情况。

⑤风险评估：城市综合开发项目所面对的各种不确定性和风险。

⑥综合评估：城市综合开发项目的必要性和整体可行性。

（3）确定评估内容和范围。

在确定了城市综合开发项目评估的各专项评估对象后，就要结合项目的单体项目构成情况，评估的深度和侧重点的不同来确定评估的内容和范围。对于城市综合开发项目来说，环境影响无疑就是评估的重点，但是对其他方面的评估也不应忽视，因为其他方面的评估结果将说明项目的环保目标能否达成，项目的整体目标是否能够在现有条件下实现。根据不同的专项评估的对象来看，其评估内容和范围如下。

①环境影响评估：对城市综合开发项目建设和实施中的污染物排放情况、环保措施，以及城市综合开发项目建成后的污染物处理效果和效率进行综合评估。(www.daowen.com)

②运行环境评估：对城市综合开发项目涉及的国家和产业相关政策和法规、社会环境和地区、产业、企业经济发展政策进行评估。

③财务与国民经济评估：对城市综合开发项目的投资、年度现金流情况以及常规的项目财务评估中的动态和静态评估指标进行测算。

④技术评估：对项目工艺技术、技术方案和配套设施进行先进性、经济性、可行性和配套性进行评估。

⑤风险评估：对项目在环境影响、运行环境、技术、经济方面存在的风险进行识别并且以清单列示，并且就风险的影响程度进行度量。

⑥综合评估：对项目的环境影响评估结果、运行环境评估结果、技术和经济评估结果、风险情况进行综合，并且就城市综合开发项目的必要性和可行性进行总体说明。

（4）收集和整理相关资料。

为了实现对评估对象的评估，就必须完成对相关资料和信息的收集工作，因为只有较为全面的信息，才能对项目做出全面的评估，针对不同的专项评估，其所需的资料和信息的情况也是不同的，具体内容如下。

①环境影响评估。该项评估所需的主要信息和资料涉及：a.城市综合开发项目所在地的区域地理位置、地形地貌、气候与气象、地面水环境、地下水环境、大气环境质量、动植物与生态情况、人口情况、工业与能源情况、交通运输条件和其他环境污染和破坏的现状情况；b.城市综合开发项目建成后的污染物处理效果的相关指标和标准，以及相关的预测数据；c.有关项目环保技术的相关参数和指标等。

②运行环境评估。该项评估所需的主要信息和资料涉及：a.与项目相关的国家、产业和地区相关政策、法规等；b.与项目相关的相关行业发展报告和数据；c.与项目相关的企业情况和发展现状的说明等。

③财务与国民经济评估。该项评估所需的主要信息和资料涉及：a.项目的相关投资计划、运营计划等；b.项目的资金安排、概预算；c.项目的其他财务说明资料等。

④技术评估。该项评估所需的主要信息和资料涉及：a.项目方案的基本技术资料（包括项目的工艺方案、工艺技术流程、工艺设计说明书等）；b.项目技术方案评价方面的资料（工艺技术水平的评价资料、项目技术装备先进性的说明资料等）。

⑤风险评估。该项评估所需的主要信息和资料涉及：a.对于项目所处外部环境和内部环境不确定性的相关材料；b.对于项目风险度量的标准和评价依据。

（5）制定评估指标和标准。

资料的收集和整理为项目评估提供了基本信息，在此基础上开展指标制定分析研究，是项目评估的基础。项目评估指标的确定是将抽象的评估内容进行具体化的关键环节，直接影响着项目评估质量。本部分主要指基于城市综合开发项目的决策全过程以及具体实施内容，制定评估的指标体系和评价标准。

评估指标的确定要基于对具体评估内容的全要素分析和识别，可以用因果分析图、德尔菲法等方式确定。城市综合开发项目评估指标的制定，应以可量化为目标，可适度增加定性的引导性指标，以实现对城市综合开发项目的开放评价与量化评价的相互结合。以定性的引导性指标引导生态文明制度体系建设，以量化指标约束城市综合开发项目的建设边界。

城市综合开发项目指标体系的遴选应充分体现基于生态文明体系的项目实施全要素和全过程，并具备多个逻辑层次，可以实现逐级递归分析，这样的评估指标体系既可以实现项目细分领域评估，又可以实现项目整体评估，实现微观评估与宏观评估的充分结合。

城市综合开发项目评价标准应充分体现生态文明体系的量化刚性约束，同时兼顾引导性指标的预期导向性。其评价标准量化值应体现项目所在地的经济社会发展特征，以严格的评价指标引导城市综合开发项目产业发展、城市功能建设以及生态环境建设。

（6）选择评估方法。

在确定了评估指标和相关标准后，就要对评估方法进行选择。由于本书所讨论的城市综合开发项目具有很强的专业性，因此为了确保评估结果的可靠性，本书主要是采用了专家调查法来开展各专项评估和综合评估。

（7）收集评估数据。

在制定了城市综合开发项目相关的评估指标体系和评估方法后，接下来的工作便是收集评估所需的各种数据。根据数据和信息的类型可以将其分为定性和定量两种，其中定性数据主要包括各种与项目相关的政策、法规和相关的技术说明文件等，这些信息主要用于评估者根据自己的经验、专业知识对项目的运行环境这样难于定量化的内容进行分析，然后进行评分，得出评估结论。而定性数据则主要涉及项目环保达标指标、污染物处理指标、项目财务和投资的相关数据、项目的相关技术参数等。对于这类定量数据的使用也分为两种情况，一种是通过对数据的处理和计算来得出一些具体指标，例如对项目净现值、项目内部收益率、项目投资回报率等指标的计算。而另一种则是通过对定量数据的对比和分析，得到某些定性的结论，例如通过对比分析项目环保相关指标和国家／行业的相关指标，来判断项目的环保效果是否达标，环保的效果如何等，或者通过对比相关的技术参数，来说明项目所采用技术的先进性。

（8）进行专项评估。

对于城市综合开发项目来说，目前要进行的专项评估内容主要包括环境影响评估、运行评估、经济评估、技术评估和风险评估等几个部分，但是其中的每一部分的评估又是由不同的内容组成，并且通过对这些具体内容的评估才能形成专项评估的结果。例如，在进行技术评估时，就分别要对技术的先进性、配套性和可行性等方面的内容进行评估，最终才能形成对项目技术的评估结果。

（9）进行综合评估。

这里所指的综合评估包括两方面的内容，一方面是要对每一专项评估的内容和指标进行综合评估，即对专项评估中不同指标的评估来综合得出专项评估的总体结论；而另一方面是指要对各专项评估的结果进行综合，得出最终的项目总体评估结论。