1）财务评估

任何项目存在的目的之一都在于希望通过实施项目去获得一定收益，而项目收益主要是通过对项目的财务评估来认识的，所以项目财务评估是项目评估的一个重要内容。与企业常规财务状况评估不同，项目财务评估主要是面向未来的，是一种利用项目的预测财务数据进行评估的工作。这种评估一般应该对项目整个全周期的财务总体情况进行全面评估，并且应该使用考虑资金时间价值的动态方法进行评估，同时还必须要进行不确定性方面的分析与评估。项目财务评估实际上是项目可行性研究的核心内容之一，这种评估的结论是项目起始决策最重要的依据之一。

项目财务评估的最终目的是全面了解项目的财务情况，但并没有任何一个单一的项目财务评估指标能够体现项目的整体财务情况，因此应该从不同侧面、不同层次对项目的财务情况进行评估。项目财务评估指标体系根据不同的标准可作不同的分类，在选用时可根据项目的具体情况进行取舍，对不同项目的财务评估可选用不同的财务评估指标去构成自己的指标体系。

从属性来看，项目的财务评价指标都是定量型指标，但是根据是否考虑时间价值又可以分为动态指标和静态指标，其中时间性评估指标和价值性指标多为动态指标，而比率性指标则为静态指标。具体说明如表4－1所示。

表4－1　预评价体系的基本结构

续表4－1

在动态指标中，动态投资回收期是指项目计算期内各年净现金流量现值之和为零时的项目可持续时间，它反映了项目投资回收时间的长短。它的经济含义是项目投资的可能回收时间。而项目的财务净现值（FNPV）是指在项目计算期内，按确定的折现率将项目各年净现金流量折算成现值后所求出的项目现金流量之和，并且通过计算其值是否大于0来判断项目的经济可行性。与之相联系的项目财务内部收益率则是通过将项目内部收益率与行业基准收益率相比较来分析项目的可行性。

而静态指标中，投资回收期和借款偿还期为时间性指标，它们分别指以项目的净收益收回全部投资所需的时间，以及根据国家财政税规定及项目具体借款条件，按用项目投产后产生的资金去偿还项目借款本息所需要的时间周期。而投资利润率、投资收益率、资产负债率、流动比率和速动比率等指标则是通过比率的计算来反映项目的偿债能力和资金运行情况。

对于城市综合开发项目、基础设施项目和商业设施项目的建设，国内外目前所采用的最常用的财务评估方法是现金流量贴现（DCF）法。DCF法充分考虑了项目创造现金流量的能力对其价值的影响，它已成为判断此类项目未来价值最理想和最简单的工具和尺度。现金流量贴现法认为项目的价值在于将来创造财富的能力，由于从长期来看，项目的利润金额与现金流量金额是相等的，但现金流对项目的生存发展关系更为密切，因此可以认为项目创造财富的能力集中体现为产生现金流量的能力。基于该原理，现金流量贴现法是通过预测项目未来可能产生的自由现金流，使用一定的折现率折现后而计算出的价格。自由现金流是指项目在预留日常所需的流动资金、未来发展所需的资本支出和应付税款后，可分配的现金流。现金流量贴现法可以比较准确地计算出项目的实际价值，并且可以直截了当地指出项目所产生的价值在哪里。

城市综合开发项目，是一个集土地整理、地上建筑（包括学校建筑、非经营性公建、经营性公建、住宅）、基础设施（交通、市政、绿化）于一体的系统工程，可以通过对项目的净现值、内部收益率和投资回收期等指标进行分析，结合项目的不确定性分析，来评估项目的盈利、收益大小，风险因素等。(www.daowen.com)

项目的财务效益评价是在对投资估算和资金筹措、成本费用、销售收入等进行预测的基础上，按照国家现行的财政税收制度和项目评价的有关规定，结合市场的分析和预测，分析和评价项目投资建设的为财务可行性，为项目决策提供依据。本书结合城市综合开发项目的特点，选取了财务净现值、内部收益率以及投资回收期等财务评估指标作为项目预评价指标。

2）城市综合开发项目的国民经济评估

国民经济评估是从国家整体角度出发，考察项目的效益和费用，计算分析项目给国民经济带来的效益，评价其在经济上的合理性。国民经济评估区别于财务评估，财务评估主要从财务主体的角度考察项目效益，但是项目或企业的利益并不总是与国家和社会的利益完全一致，国民经济评估是站在国家和社会的角度来考察项目对国民经济的净贡献，跟踪的是资源流动。

国民经济评估在投资实践中发挥着财务评价所不可替代的重要作用，它从宏观上合理配置国家有限的资源，真实地反映了项目对国民经济的净贡献，对项目同时进行财务评价和国民经济评估使得我们能够实现投资决策的科学化，避免了财务评价只考虑企业自身的利益得失，而不考虑项目对社会、环境等方面造成的影响的问题。对项目进行国民经济评估，一方面避免了对国家资源的浪费，避免重复建设，提高投资效率；另一方面也考虑了国民经济的可持续发展。

评估项目国民经济合理性的基本途径是将项目的费用与效益进行比较，进而计算其对国民经济的净贡献。因此，正确地识别费用与效益，成为保证国民经济评估正确性的重要条件。凡是项目对国民经济所做出的贡献，均应计为项目的效益，包括项目本身的直接效益和由项目带来的间接效益；凡是国民经济为项目所付出的代价，均应计为项目的费用，包括项目本身的直接费用和由项目引起的间接费用。

评价依据法规：《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。国民经济评估采用费用－效益分析方法，寻求一定的投入（费用）获取最大的产出（效益）；采用“有无对比”方法，即有无项目的增量费用和增量效益进行估算。

判断项目的经济效益和费用，要从有无对比的角度进行分析，将“有项目”（项目实施）与“无项目”（项目不实施）的情况加以对比，以确定某项效益或费用的存在。根据以上原则结合财务现金流量，形成经济效益费用流量报表。以经济效益费用流量报表反映项目在各年的效益、费用和净效益流量，本书选取经济内部收益率、经济净现值、经济效益费用比等预评价指标。