项目预评价的目的是为项目前期决策提供科学和可靠的依据，通过项目评估工作给出不同项目阶段所需的项目决策方案和支持信息。由于城市综合开发项目是由单体项目以不同形式组合而成，因此对于管理和决策来说，其具有更强的复杂性，这就要求项目评估工作需要更加系统化和集成化。

从项目评估学的角度出发，一般人们将项目全周期分为三个主要阶段，即项目定义与决策阶段（从项目建议书或项目提案到项目实施之前的阶段）、项目的实施阶段（从项目设计和计划到项目完工的阶段）、项目的运行阶段（从项目完工后到项目废弃或清除完毕阶段），而这三个阶段分别对应着项目预评价、项目跟踪评估和项目后评估。

一般来说，项目预评价就是指在项目概念提出后和决策前的阶段，从多个方面对项目的必要性、可行性和影响进行的全面评估工作。项目预评价是为选择和确定一个项目或项目方案所开展的项目评估工作，它的内容涉及在项目决策之前对项目各方面可行性所进行的单项分析与综合评价。这种项目评估的根本目的是努力去减少甚至避免盲目与错误的项目起始的决策，所以项目预评价是各种项目评估中首要的项目评估工作，是项目起始决策的支持工作。

笔者认为，预评价的评价对象主要是项目在“前期工作”之前的部分（具体阶段如图3－3所示），即进行投资决策之前的各项工作；预评价结果作为项目决策可行性的依据；评估内容是根据基本的规划情况开展评价，包括对于项目基本资金情况的测算、筹融资渠道的情况、政策的分析和政策支持程度等。

图3－3　项目预评价示意图

相比较项目评估来说，城市综合开发项目的预评价在评估的作用和主体方面和项目预评价基本一致，但是在评估的客体和评估内容上却有一些差异。城市综合开发项目预评价的客体是城市综合开发项目，即一些在战略上服务于同一目标的单体项目，它们在功能、技术和投资方面有所不同，并且其间也会有一些内在的诸如功能和技术方面的相关性，因此在评估中应该以更加全面和综合的视角来考察其整体的可行性和必要性。而在评估内容方面，不仅要对各单体项目的经济、技术、环境等内容进行评估，还要对城市综合开发项目的综合情况进行评估，这样的综合评估不仅要在结构上综合各单体项目的评估结果，还要对各专项评估的结果进行综合。

同时预评价与后评价以及中间评价在时间点位有着显著区别。项目后评价一般是指项目投资完成后所进行的评价。通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾，与项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比，找出差别和变化，分析原因，总结经验，汲取教训，得到启示，提出对策建议，根据信息反馈，改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的。按照时间点划分，项目后评价又可分为项目事后评价和项目中间评价。项目事后评价是指对已完工项目进行全面系统的评价；项目中间评价是指从项目开工到竣工前的阶段性评价。预评价与二者的不同之处在于评价的时间点不同，预评价是在项目启动之前的评估，而过程（中间）评估与后评估是指对已完成工作的评估。同时预评价所涵盖的评估内容较过程评估与后评估的评估内容更为广泛。

结合以上对城市综合开发项目预评价工作的分析，可以看出其具有预测性、系统性、科学性和实践性等特点，但就现有的项目来说还具有其独特性，特别是对于城市综合开发项目，其复杂性和项目的多样性都要远远大于一般建设项目。(www.daowen.com)

为了实现对城市综合开发项目的全面和科学的评估，本书认为该城市综合开发项目的评估内容应该包括如图3－4所示的“全过程”“全要素”和“全项目”三个维度的内容，其中“全过程”是指时间维度的城市综合开发项目特点，“全要素”是指从属性维度来概括评估的内容，而“全项目”则是从结构维度来解构项目，并且通过这样的三个维度分析为依据来构建相关的预评价指标体系。

图3－4　城市综合开发项目预评价内容结构示意图

（1）体现“全过程”的预评价。这主要是指评估要对城市综合开发项目的全过程的各个阶段都要加以考虑，其中包括城市综合开发项目的立项阶段、构建阶段、实施阶段、试运行阶段和运营阶段，其中每个阶段都会有专属项目特点和重点，因此在评估时应当全面考虑该过程中的各种条件和所涉及的影响因素。

（2）体现“全要素”的预评价。由于城市综合开发项目在内容和结构上都较单一项目要更为复杂，因此城市综合开发项目的评估要想实现全面和科学，就必须全方位考虑各种项目因素，例如城市综合开发项目的经济性、技术可靠性和先进性、可能面对的风险和内外环境中的各种影响因素。因此应当对项目进行经济评估、技术评估、环境评估和项目风险评估。

（3）体现“全项目”的预评价。这是指按照功能的不同，对城市综合开发项目划分后，要将所有的单体项目都纳为评估对象，展开全面集成的评估，以便为项目决策提供综合性的评估结果。

除了以上提到的“全项目”“全过程”和“全要素”的评估外，还应当在评估中注意结合项目的目标和项目的整体功能进行评估。与此同时，对于城市综合开发项目的管理组织以及项目对主体战略发展贡献程度也应当作为评估的内容。