城市综合开发项目一般持续周期较长，并且由于内外部环境涉及因素众多，带来了很强的不确定性，而这种不确定性正是开展预评价的动因所在。因此作为开展城市综合开发项目评估研究和项目管理工作实施的一个重要维度，本书参考目前项目实施中建设时序和开发时序的相关内容和现有的文献资料，对目前的城市综合开发项目全周期和基本管理过程进行了总结，并且将该成果作为评估内容重要组成部分，从时间维度上确保了课题研究成果的科学性和适用性。参考目前实施的纯基础设施项目等城市综合开发项目的情况，其项目全周期和项目管理工作开展情况如图3－2所示。

图3－2　城市综合开发项目全周期及管理阶段划分示意图

根据目前实施的城市综合开发项目的情况和城市综合开发项目全周期理论，本书将城市综合开发项目划分为城市综合开发项目立项阶段、城市综合开发项目构建阶段、城市综合开发项目实施阶段、城市综合开发项目试运行阶段和城市综合开发项目运营阶段。虽然就项目预评价本身来说，其主要工作是在城市综合开发项目立项阶段进行，但是评估客体却应该放眼于城市综合开发项目的整个全周期，因为在城市综合开发项目的各个阶段，都会有处于不同阶段的不同的单体项目，并且会受到内外部因素的综合影响而产生很多的不确定性。由于城市综合开发项目中的各个单体项目对于城市综合开发项目目标的实现都有不可替代的作用，如果未能提前在决策时进行分析，就很有可能不仅导致单体项目的失败，更重要的是会引起整个项目的失败。特别是对于城市综合开发项目的实施阶段，由于这一阶段的持续时间往往较长，并且由于各种具有不同功能目标的单体项目在时间上的重叠和技术上的相异性，加之项目涉及的内外部要素多样且复杂，因此在进行城市综合开发项目预评价时要充分考虑这一阶段设计的各种因素，进行综合性和全面性的评估，以避免由于对该阶段影响因素的遗漏和疏忽，影响整个项目的评估结果和可靠性。而对于城市综合开发项目的试运行和运营两个阶段来说，其主要任务已经从工程建设转向对工程实施效果的检验和城市综合开发项目的整体运营，也就是各个单体项目的建设在这一阶段都已结束，要对城市综合开发项目整体功能的发挥情况进行考察，并且进行项目后评价。

从时间角度来看，目前实施的城市综合开发项目的整个全周期可以被分为城市综合开发项目前期、城市综合开发项目建设期、城市综合开发项目试运行期和城市综合开发项目运营期。但从项目管理的角度看，以上的四个阶段又分别对应着不同的项目管理阶段，其中城市综合开发项目前期主要是涉及项目立项的相关工作，而城市综合开发项目建设期则包括了城市综合开发项目的构建和城市综合开发项目的实施两个阶段，当项目进入试运行阶段，那与之相对应的就是项目工程建设收尾阶段的工作，在完成了对城市综合开发项目的试运行和相关技术指标的检测后，城市综合开发项目就将进入正式的运营阶段直至运营期结束，以上阶段也就成为城市综合开发项目预评价的“全过程”要素，其各阶段的主要内容及特点如下。

1）城市综合开发项目立项阶段

一般来说，城市综合开发项目立项阶段的任务是从战略角度出发，明确城市综合开发项目的目标与范围预期收益和风险等，从内外部环境等论证城市综合开发项目的可行性。准确地定义城市综合开发项目目标，可确定为满足业主需求而应完成的工作及范围；可行性分析可使城市综合开发项目的实施条件具体化。在立项阶段的主要项目活动包括可行性研究设计和可行性研究的审查及批复，但是就项目活动开展时间来看，由于各个单体项目所涉及的专业、工艺和技术不同，因此在进度上并不统一。在这一阶段，由于涉及的项目活动和资源较少，因此对这一阶段构成影响的因素主要来源于运行环境，特别是政策、法律环境的现行状况，这直接与项目是否能够通过审批相联系。

2）城市综合开发项目构建阶段

根据城市综合开发项目全周期的相关研究结果来看，城市综合开发项目构建阶段的主要内容包括确定城市综合开发项目的详细范围、实施各项目设计的方案、编制城市综合开发项目的总体规划等。按照这样的界定，城市综合开发项目构建阶段的主要项目活动为：建设方案设计、施工图设计、建设准备等。与城市综合开发项目立项阶段相类似，由于涉及的专业和部门不同，各单体项目在这一阶段的项目活动虽然相同，但是在进度上却有先后之分。由于该阶段的工作核心是完成各单体工程和设备的设计工作，因此所受的影响因素主要来自技术和运行环境，技术方面关注于如何按照相关技术标准进行设备的设计并且满足可行性的要求，而运行环境的影响则是指来自于与项目相关的政策和法规，在设计时必须考虑相关规定对项目的制约情况，并且在评价体系中予以考虑。(www.daowen.com)

3）城市综合开发项目实施阶段

城市综合开发项目实施阶段的目的是确保城市综合开发项目按照设计文件以及合同文件的要求进行项目的实施工作，以实现项目既定的可交付物。一般来说，在实施的准备阶段主要包括城市综合开发项目建设原材料实施采购、制订城市综合开发项目建设计划、准备城市综合开发项目建设实施条件等工作，而在正式的城市综合开发项目建设过程中，则要注意进行合理的项目资源配置和管理，以及定期的检查和控制工作。根据城市综合开发项目目前的实施情况来看，在城市综合开发项目实施阶段涉及的主要项目活动包括：土建施工、基础设施建设、配套工程建设等。在时间跨度上，由于各个单体项目在施工技术和难度上不同，因此应以所有单体项目结束的时点为实施阶段的终点，其中会包括很多的并行工程和串行工程。但作为一个整体来说，应该充分利用其中的弹性时间，开展其他城市综合开发项目的工作，避免造成人员和时间的浪费，提高企业的整体运营效率。

4）城市综合开发项目试运行阶段

作为城市综合开发项目建设和运营的过渡和衔接阶段，城市综合开发项目试运行阶段的主要任务是检查完成的城市综合开发项目实体是否实现原先的设计标准，全面检查城市综合开发项目的质量、工期和费用等目标的完成情况。城市综合开发项目在这一阶段的主要项目活动涉及基础设施试运行、验收及移交，这些活动的核心也就是检验城市综合开发项目中各单体项目的运行情况和城市综合开发项目整体的运行情况和效果，这就要求在验收时必须注意单体项目之间在功能之间的匹配性和接口的运行良好，只有在确保了项目各方面都运转良好的情况下，才能进行项目的完整移交。

5）城市综合开发项目运营阶段

在完成了试运行阶段对各单体项目和城市综合开发项目整体运行的检测和移交之后，整个城市综合开发项目就将投入正式的运营阶段，发挥其应有的项目功能。由于城市综合开发项目在运营过程中不可避免地会受到外部环境的影响，遇到各种不确定性，特别是在投资回收、设施维护、物业维护、政策变动等方面都将是项目评估中应当重点关注的内容。