城市综合开发项目不但受到项目所在城市的发展规划、经济发展水平、产业结构、人文环境等宏观因素的影响，更重要的是组成这种项目的各个单体项目之间存在着必然的科学配置关系，而这种内在关系将直接决定着项目的成败，并持续影响项目的运营和管理。目前的城市综合开发项目主要由土地整理项目、市政基础设施项目、社会服务性基础设施项目和房地产置业项目四类项目有机组成。该四类项目主要包括以下内容：

（1）土地整理项目：土地整理是开展城市综合建设开发的基础工作和进行城市建设开发的前提条件，主要包括征地、拆迁和七通一平三项内容。对于大规模的土地整理项目，征地、拆迁和七通一平项目通常是按照一定时序在不同地块间滚动进行的。

（2）市政基础设施项目：市政基础设施项目是指城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施的总称。目前该类项目主要包括通信设施（地面／地上）项目、供暖设施项目、供电设施项目、供气（煤气／天然气）设施项目、给排水设施项目、交通设施项目（主要包括地铁、轻轨、高速公路、城区普通道路、立交桥等）、污水处理设施项目、垃圾及固体废弃物处理设施项目及城市防灾设施项目等。

（3）社会服务性基础设施项目：社会服务性基础设施项目一般指行政管理、文化教育、医疗卫生、社会福利等设施。该类基础设施主要是服务于居民的各种机构和设施，如教育和保健机构、文化和体育设施，制度保障机构如公安、政法和城市建设规划与管理部门等。其最显著的特点是不以营利为目的，这种项目在建成后可能会有一定收益，但没有盈利和利润分配。

（4）房地产置业项目：房地产置业项目是以营利为目的，可向项目所在社区或地区提供各类服务的建筑物或设施。它也是城市综合建设开发这类城市建设大型工程项目实现投资回收或自负盈亏的关键所在。从具体项目类型上来看，主要包括各类商业设施（农贸市场、购物中心等）、商品住宅、写字楼等。(www.daowen.com)

以上四类项目由于在具体项目的功能、项目生命周期、项目现金流和项目价值方面不尽相同，特别是在城市综合开发项目这样的城市建设大型工程项目中，如何对不同类型的项目进行科学配置和决策，通过项目决策阶段的预评价研究，使得项目全面集成达到更好地实现项目目标、提升项目的整体价值和助力当地经济社会发展，已经成为目前亟待解决的问题。

正是由于城市综合开发项目的这种复杂性，造成了对其进行科学决策的困难，因为每种项目都在项目属性、项目目标、项目周期等各方面“各具特色”，因此要想实现对其进行“统一决策”就必须找到这些项目的共同点和交叉点，以便使之形成一个整体来进行管理。

从以上定义不难看出，目前所开展的城市综合开发项目正是这样一种服务于城市（区域）战略发展目标，包含多种项目类型，具有较强复杂性和不确定性的一组相互联系的项目。它的功能的发挥取决于所含项目整体功能的实现，但同时其中任一组成部分的功能缺失都将影响整体目标的实现。这也就决定了在进行管理和决策时，不仅要对每个单体项目进行考虑，还要考虑到各单体项目间的关系和整体的开发效果和影响。在此基础上，对这种城市综合开发项目应当着力于考察项目之间在目标、功能、过程、要素等各方面的关联和配置关系，以及项目整体所处环境、影响等问题，这也就成了本书的研究基本理念和出发点。