当前农业型村庄地权分配出现的问题是“反公地悲剧”，而土地开发型村庄地权分配出现的问题是“公地悲剧”。该理论由美国学者哈丁在《公地的悲剧》一文中提出，哈丁讲述了一块公共牧场上发生的故事，这片公共牧场向所有牧羊人开放，而且没有任何约束，每个牧羊人为了自身利益最大化，都尽可能多地增加羊的放养数量，最后导致牧场不断退化，所有牧羊人都无法在牧场上放羊。^[18]“公地悲剧”理论提出后，引起了后续学者的多重阐发，其中一些学者认为“公地悲剧”理论指向的是土地的所有制问题，公地之所以悲剧，是因为产权不明晰，应该将土地的“共有”改为“私有”，如此每个人都知道资源使用的权利边界和义务边界，对于资源的掠夺性使用将不再出现。这种解释狭义地理解了哈丁创作的原意，哈丁原本想探讨的是如何管理控制公有财产以避免资源的过度消耗，但之后的讨论多集中在“公地”还是“私地”的二元选择方面，以致后来哈丁认为他应该将他的文章题目改为“未受规范的公地之悲剧”。^[19]私有产权仅是解决“公地悲剧”的方式之一，哈丁更主要的关注点在于土地的管控，私有产权是一种制度设计，并不是说改制为私有产权，“公地悲剧”问题就一劳永逸地解决了，无论是私有产权还是共有产权，都需要有实际的管控力量对其进行保护，否则“公地”变“私地”的产权设计只能沦为一纸空文或是被少数人操控成为谋私利工具。

土地开发型村庄遭遇的正是哈丁原初意义上的“公地悲剧”理论。也有一些学者以“公地悲剧”来描述城中村、城郊村的情况，但这些学者分析的多是公共场所“脏乱差”等现象，这也是土地管理的一部分，但并不是土地开发中问题的核心部分。这里说的“地权”，以土地开发权为核心，村民进行的土地开发主要表现为：一是将农用地变为建设用地；二是改变建设用地之上建筑物的容积率和用途。土地开发权附着于土地实体上，因此很多时候对于土地开发权的争夺具体表现为土地所有权或土地使用权，但这一时期土地权利的实质为土地开发权。土地开发利益是指对土地进行非农业用途的投资、开发、建造所收获的利益，如建造出租房、建造厂房、占据摊位等等所收取的租金。村庄政治式微，村庄土地利益分配失去“公共规则”，村集体无法对土地开发利益进行调配和规制，村庄中所有土地开发权都是不受管控的，小组和村集体的土地都被视为“无主”地，土地利益分配陷入比拼个人“强力”的“丛林逻辑”，每个村民“各显神通”，在自己的能力范围内都尽量扩大土地开发。村民土地开发的对象有以下三种：

1.自家宅基地的开发

首先，文化意义方面的限制不再被遵循。以往宗族祠堂前不允许建造高于祠堂的房屋，而现在祠堂早已被四周的高楼包围，成为一片“洼地”“盆地”。而以往讲究的房屋风水也被选择性的采纳，村民家中还是注意各种摆放方位，但“青龙”“白虎”等哪边高、哪边低、谁不能比谁高等风水禁忌已被村民抛弃，出租房建多少层，决定于其家的经济实力。

其次，法规政策方面的限制也不再被遵循。村民对于房屋的开发，一是纵向方面的开发，即房子越盖越高，村庄房屋开发更加“专业化”；二是横向方面的开发，一些比较谨慎的村民，只在原宅基地附近进行一些扩建，如庭院、树木、菜地等等，而一些胆子比较大的村民，则把农田等都改建为房屋。于是，村庄房屋不断“长高”“长胖”。

因为寸土寸金，村民有时候在房屋邻近之处会展开争夺，争夺结果决定于双方的“势力”，如村民所言：“建房子如果兄弟多、家族力量够，就不怕。力量不够，别人说盖房子很吵，会堵路，会扬言叫城管来拆。”^[20]　　“拆旧房子容易被占地，如果没什么势力，别人会找借口，要留走路的通道，或是风水不好会影响我家，有的村民因为翻盖房子，院子都被占去。”^[21]

2.小组土地的“开发”(www.daowen.com)

小组土地在土地开发中处于尴尬的位置。集体土地到底属于村委会还是小组，这在理论层面和实践层面都是一个难以界定的事，但可以肯定的是，在土地开发过程中，小组基本失去了土地的控制能力，首先在征收土地时，政府为了简化程序，直接和村委会层面进行谈判，小组没有决定权，其次，小组在日常政治中已经被虚化权力，早不具备生产队时期的政治能力，村委会都没有了管控土地的能力和意愿，更不用说小组。很多小组的土地都被组民瓜分殆尽：有的组民本是承包土地，后看到有土地开发商机，便直接将承包地据为己有；有的组长还有一定的威信和控制力，但他所能达成的公平就是，把承包地收回，然后平均分给每个组民开发；还有些人少或不怎么团结的小组，小组土地甚至被外组的村民占走。

3.村集体土地的“开发”

村集体土地的占有情况和小组土地类似。有些村返还的预留地就有一部分被村民强占，造成集体土地流失。

敢于直接抢占村集体土地的都是一些有“势力”的村民，要么兄弟众多，要么有灰黑背景，要么财大气粗，要么关系广泛，还有一些村民，则以“宗族”名义占地。如2003年左右，某区政府下属的投资公司与村集体共建一块土地，村集体出地，投资公司出资，建设菜市场，但后来没建起来，成为废墟，不少村民在空地上建造简易出租屋，青安村宗族理事会会长也看中那片土地，向政府申请将这片地安置到宗族设立的公司名下。

村庄中大片的集体用地，明目张胆地直接占有是比较困难的，即使村民再有势力，也必须借着承包等契机，经过日久天长，将占有变为事实，而村庄中一些小片土地，特别是中心街道繁华地段的小片土地，则更典型地体现出“先占先得”，村民拿粉笔直接一画，这片地就属于自己的摊位，然后其将摊位租给外地人做生意，这属于“无本万利”。