现金流折现模型是通过预期经营活动和投资活动的现金流来为公司价值进行定价，然后减去公司负债的价值，就可以得到公司的权益价值。

DCF模型需要预测无限期的现金流。我们预测有限期的现金流之后还要加上有限期之后的自由现金流的价值，即自由现金流的永续价值CVT，对于T期的现金流，可以计算普通股的权益价值：

但是，万科A股并不适合用此模型进行股票价值的估算，观察万科2009—2016年的自由现金流我们可以看到(见表26)，万科公司历年的自由现金流非常不稳定，不用说保持持续增长的态势，甚至大部分时间里都呈负值。且查询巨灵数据库，万科企业(持续经营)价值(含货币资金)为347460664137.47元，即约为3474.61亿元，远远低于2016年万科的财报中显示的净负债账面价值6690亿元。在这种状况下，DCF模型不适用于估算此公司普通股的价值。

表26　2009—2016年万科公司自由现金流表(www.daowen.com)

资料来源：万科集团年度财务报表。

在实际操作中，自由现金流就是一个判断公司的经营是否健康的指标，如果长期为负，经营风险会很高。直观来说，当投资现金流出大于营业现金流入时，自由现金流为负。

万科主营房地产业，房地产业的前期投入大，同时资金回流的周期长。如果刚好在某一年有大批房屋建成并出售，那某一年的自由现金流就可能会暴增，这使得万科的自由现金流呈周期性变动，甚至常常处于负值状态，而非以某一增长率g持续递增。

综上所述，DCF模型不适用于万科A股的估值。