“一言难尽!”说起坎坷下乡路，刘桂花颇为无奈。

刘桂花，一位事业有成的80后。她从黄陂木兰乡走出，在城里闯出一番事业。

刘桂花梦想过“农夫山泉有点甜”的生活，准备回到家乡投资，为城市白领打造有品质的乡村民宿。多方考察，刘桂花选中了长轩岭镇绿林村一栋1000平方米农房，与房主签订了15年的租赁协议，准备将其改造成精品民宿。

但就在她付了租金，开始实施时，麻烦接踵而至。

房子处于月亮湖半岛，除了房东，半岛上只有一户人家。这家人认为，房子出租经营，会影响他家；通往半岛的路是他家修的，不让走。

刘桂花请来区、镇、村干部，村里有威望的老人，与这家熟悉的人来协调，不但无济于事，反遭女主人威胁，“把我搞得很受伤!”

一开始就扯不清，今后还不天天扯皮?无奈的她，只好另寻房源，但一直未找到心仪的位置。“时间耗不起，就放弃了回农村这条路!”

“市民下乡”并非一帆风顺的坦途。对此，“先行者”谌鄂湘感受很深。

谌鄂湘说，汉子山村的自然生态环境堪称世外桃源，但生活条件相比城市，还有不小的差距。

比如，水就是个问题。汉子山村6个自然塆，只有3个通了自来水。谌鄂湘们吃的水，要从附近的水井里抽。干旱时，水不够用；大雨后，要根据水量往井里投净水剂。5年前初来时，水井都没有，是村里帮忙打的井。

2017年夏，酷热干旱，水井缺水，新来的4户老人，就基本没在这儿居住。谌鄂湘说，出行路难行、医疗水平低，都是摆在眼前的难题。

谌鄂湘建议，市民下乡养老“三不来”。一是没有田园生活追求的不要来，来后适应不了农村的生活条件，也肯定留不住；二是年龄太大、身体不好的不要来，特别是有心血管等疾病的老人不要来；三是单个的不要来，最好寻找志同道合的朋友结伴而来。

闲置农房虽多，但并非都适合出租。农村基础设施、生活条件、公共服务等的改善，是市民下乡得以推动的前提，但城乡差距、城乡一体化的鸿沟还远没有填平。因此，当前要让市民下得去、人留得住，还得满足一定的条件，包括市民自身的条件。有专家说，市民下乡“不能头脑发热，切忌一时兴起、一哄而起”。(www.daowen.com)

武汉市农委新农村建设处处长张群介绍，“市民下乡”推荐的村庄，大多已完成或已纳入美丽村湾建设，基本符合下乡主体的目标选择。“对于居民或企业租赁农房意愿集中，基础设施尚不配套的村庄，政府也会有针对性地纳入新农村建设。”

这还有一个过程，但未来可期!

【记者手记】

怎样走好“下乡路”

“市民下乡”是经济社会发展到一定阶段的现象。它为社会资本找到新的去处，为市民回归自然提供了条件；它有利于盘活农村闲置资源，增加农民财产性收入，为解决农村空心化、村庄荒芜化提供了有效途径。

尽管受到城市和农村居民普遍欢迎，但要让“市民下乡”更接地气，在更大范围推广，还有一些亟待破解的难题。

目前出台的扶持政策，是鼓励支持以租赁、合作方式，利用空闲农房，不涉及农房重建、新建，但在实际操作中，如何防范农房重建、新建，以及资本借“下乡”圈地带来的土地制度与法律纠纷问题，值得高度重视。

同时，出租农房的协议期限，少则5年、10年，最长可签订20年。若遇到大量农民返乡需要住房的情况，如何保障农民的居住权，需要提前着手研究。同时，农民议价能力低，且长期在外，相关租赁协议的谈判、签订，大多由村委会操作，如何避免资本低价圈占、高价转租农房，损害农户权益，也是个问题。

此外，农房本身的产权及产权交易相对清晰，但农房的宅基地使用权需要进一步明晰。根据相关法规，宅基地的所有权归村集体，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。市民租赁了农户房屋的使用权，是否意味着同时获得了该农房宅基地的使用权，需要作出明确界定。

业内人士说，当前武汉“市民下乡”租用闲置农房，约定出租使用的对象仅为农房本身，并不涉及宅基地的使用权。将来“市民下乡”大范围推广时，需要对宅基地使用权的出租情况进行明确。专家建议，可借鉴农村承包土地的所有权、承包权、经营权分置的方式，明确租赁农房的宅基地使用权问题。

(《湖北日报》2017年8月21日)