收并购远比招拍挂复杂，特殊的交易结构下面，综合获取土地的成本很难算得清楚。如果都不知道自己拿地的成本是多少，后面还怎么谈呢？

所以投资人员要做的事情就是下面两件。

1.简化交易结构

本书第一章一直在强调简化交易结构的重要性，因为只有简化了，买家才好算账，绕来绕去的结果往往就是买的没有卖的精，复杂的交易结构中卖家的控制力往往不减反增，里面会藏着不少卖家的诉求。

碰到复杂的项目，让卖家包干风险项是非常有效的办法。(www.daowen.com)

2.对标招拍挂价格

很多项目真的很难算账，比如那些干股项目，又比如那些增资项目，有些根本没法算自己的成本，因为名义获取成本虽然极低，但是加上一些资金资助、资金优先分配等，其实也不见得很划算。这个时候就需要和招拍挂项目相对比。招拍挂的地价其实就是一个公允的参考地价，是一个比较好的坐标系，如果收购项目折算出来的招拍挂地价远高于周边可参考的招拍挂市场价格，那还不如直接去拍一块地。

这种可比的量化其实也是一种商业逻辑的量化。具体的方式每家企业都不一样，但是较为合理的方式，就是用股东实际到手的净利润额去倒推量化。比如某个收购项目最终股东的净利润是1亿元，那么可以计算在同样的规划指标、房价成本假定下，土地市场上拍多少钱才能获取同样的1亿元净利润。具体的推演方式，就是先把收购项目的账面算清楚，算出股东的净收益，然后模拟在100%持股，且土地有全票的情况下，招拍挂地价到多少才能达到这个净利润。

只有量化完土地的实际成本之后，才有可能对商务条件制订合理的洽谈策略，否则都不知道自己谈的价格合不合算，没法和人谈。