1.客户来源

一般来讲，万亩大盘的总开发建筑面积一般都是在千万平方米、10万套房以上，这种体量一般三四线城市是无法支撑的，必须要有一二线核心城市的导流逻辑和导流机制。想好客户来源，是做大盘的第一步，如果没有人来买房，大盘一般是做不起来的。还记得之前看过一个黄山的万亩大盘的运作，当年那家开发商也是根据传闻中的黄山国际旅游中心的定位拿的地，但是梦碎之后发现，虽然土地很便宜，才5万元/亩，自己也做得很努力，高尔夫球场、皇冠假日酒店都做起来了，但还是没人去，也就周边县市冲着项目高大上的定位和便宜的价格会有一定的需求，核心城市的居民根本看不上这里。

2.理念

万亩大盘最怕“作死”在首期，一旦“作死”，后面要翻身是非常难的。比如合生的京津新城，前期一度“作死”，就算碰到环京大牛市也是卖得不温不火。

说白了，万亩大盘就是不要怕花钱，本身做万亩大盘就是承担了一部分政府的职责，本质上赚的是土地升值的钱，所以投钱做配套与景观是必须的。什么叫大盘，就是大开大合，小规模慢慢做难以吸引人气，很容易就把自己给“作死”了。

2015年绿地做上海崇明岛北的绿地长岛项目时，几百台挖机同时开工，算上土地款的资金峰值最高达到100多亿元。如果没有海量的资金投入，就没有配套及景观效果的及时呈现。所谓郊区万亩大盘，其实就是凭空造城，你什么都没有，甚至也没有政府规划的背书，购房者凭什么相信你？只有配套起来了，才有说服力。2016年下半年开始，绿地长岛进入了回报期，月均销售1000～2000套。

3.销售(www.daowen.com)

作为大盘项目而言，因为盘子太大，当期销售组团的利润反而是不重要的，重要的是现金流，只要项目运转得下去，随着配套的完善和人气的提高，利润自然而然就出来了。

销售更多的是为了土地的升值，越来越多的人进来，关注度提高，口口相传的口碑升温，让项目良性运作下去。

所以，要高度重视首期的开盘，一定要做爆款，甚至不惜亏本做销售，只有炒热了整个区域，才能博眼球，做好后期的续销工作。如果因为价格的因素，首开失败了，后续要捡起来是非常困难的。

万亩大盘一般都属于城市的偏远郊区，前期销售的任务其实就是圈人，把人圈进来是第一位的。万亩大盘和利润真的关系不大了，说实话你是在造城，只要有人来，什么都好说，房价不强求，烂尾才麻烦。

当然做热区域也有其他的办法，就是卖几块地给其他的大型开发商，一起来做这个区域。比如一个区域里有万科、恒大一起帮你宣传，这个区域想不热都难，多几个人讲故事比自己一个人讲故事能让购房人信服得多。而且很可能他们拿的地比你的贵很多，毕竟你做的拓荒，也算是土地价值的显化，享受了土地升值的红利。