1.拿地指标

做万亩大盘最困难的地方就是获取建设用地指标。一个三四线城市一年也就三四千亩的新增用地指标，就算是二线城市也就万亩左右，而这些指标又要覆盖政府急需的基建项目，又要满足政府招商引资的工业项目，留给经营性开发用地的指标并不多，就算政府对开发商的万亩级别大项目再倾心，一年给个几百亩也就到头了。所勾的万亩项目，如果都需要建设用地指标，满打满算，得出让个好几十年才能完成。当然也会有人问，现在三四线城市供应都在放量，指标似乎不是问题，但其实大部分都是城市里拆迁拆出来的存量建设用地，不挤占新增用地指标，如果是万亩项目，都是在郊区，大部分用地都是要通过农转用而来。

万亩项目之前有个捷径，就是走填海路线，比如恒大海上威尼斯、恒大海花岛，这种只要有海域使用权证（建设用海），就能逐渐转为建设用地，基本上就不占用指标，当然现在政策也在不断收紧，批复也越来越难。

此外就是田园综合体，但这种所谓万亩大盘，其中一半以上的用地都是租赁流转的农田，配一部分的宅基地原拆原建，做集体建设用地的买卖，国有建设用地也可能会配上，但不会太多，几百亩左右。但这种项目的盈利性相对比较差，毕竟一是区位偏远，二是能卖的东西并不多。

2.拿地节奏

指标的问题是很难，但万一解决了呢。比如说，现在政府告知，有一万亩的净地可以马上出让，不存在指标、拆迁等问题，你准备怎么做拿地方案的策划？(www.daowen.com)

很多人会觉得一开始只拿500亩，后面等卖得好了，用前面赚的钱滚动来拿后面的地。但是问题来了，房子卖得好了，有利润了，其实就意味着土地升值了。地方政府会很谨慎地思考一个问题：土地升值后还要按照原价卖给你吗？也不是政府出尔反尔，而是政府集体决策，不可能有人去扛国有资产流失的帽子，最后的结果，一般就是涨价，要么涨价卖你，要么涨价卖给别人。

所以正确的做法，其实就是首期尽可能多拿点，直接拿2000～3000亩不嫌多，剩余的土地也要尽快拿掉。做大盘本来就是要考虑土地的升值，升值既是收益也是风险，拿下的土地享受的是土地升值的收益，没有拿下的土地增加的是后期拿地成本上涨的风险。

3.商住比

政府给开发商做大盘都是有理由的，说白了就是等价交换，开发商给政府实实在在的贡献，政府给开发商大片土地的开发经营权。这些贡献对企业而言都是负担，而且政府一定是非常希望开发商在首期的项目中就把这些负担扛走。

万亩大盘的规划一般都是可以由企业和政府协商确认，所以一定要好好设计如何分期，以及每期土地的商住比。笔者就曾看到过设计部为了效果把所有的产业都集中在一个小区域内，并美其名曰CBD，然后其他的区域都是没有产业搭配的裸奔的纯住宅，这种是非常不可取的。因为政府一定会要求集中产业的CBD区域要在第一期拿地或第二期拿地时就拿完，毕竟这是双方合作的理由。但对企业而言，后续的土地都是纯住宅，万一CBD运营得较好导致区域成熟度提高，进而导致地价暴涨，政府控制不住地价，企业拿不到后面的地如何处置？所以后来只能让设计部把所有的CBD商办体量打散在所有的万亩区域中，安个名字叫产城融合。后来那个项目的确出现了地价和房价的暴涨，开发商也只拿到了前两期的土地，产业比例30%也相对合理，后面的土地后来也没拿到，但是起码多出来的产业部分也不用开发商承担了。