因为勾地项目基本上都涉及功能性的需要持有的业态，所以理解并使用好现金流滚资产非常重要。

所谓现金流，其实就是住宅、公寓类好卖的物业销售产生的现金积累；所谓资产，就是商业、办公等相对难卖的物业，因销售困难而不断消耗企业现金；现金流滚资产，就是用好卖物业产生的现金流来支持相对难卖物业的开发。当然，难卖并不一定是卖不掉，只是销售周期会比较长，或者如自持商业变现能力相对比较弱，经营好之后或租赁、或融资、或整售，还是能换回现金流的。

现金流滚资产，本质上就是快现金流培养慢现金流，快现金流快速积累集团的储备资金并快速扩张；慢现金流增厚集团的资产规模并缓慢释放现金流，整体算账盈利，难卖物业的资金需求可以由项目自平衡。

还记得现金流滚资产这个概念最早提出来的企业是万达。先看看万达的业绩，2009年其业内排名在20名之外，2010年冲到第7名，2013年冲到第3名。

万达靠万达广场到处攻城略地，仅2012年就开业18个万达广场和12个五星级酒店，都是靠搭配的住宅培育。快速复制，快速落地，快速出销售额，又快速开业。

再之后靠现金流滚资产快速做大的是新城。2014年新城在业内的排名是25名，也是20名之外，2014年年底上海青浦吾悦广场开业之后，开始冲刺商业勾地战略，2017年冲到第13名，2019年冲到第8名。虽然新城也不仅仅在发力商业，但是在排名日趋“板结”的情况下还有那么高效的冲刺，现金流滚资产战略助力还是很大的。(www.daowen.com)

再讲下如何做好现金流滚资产。

答案很简单，操作很艰难：一直拿地，不断拿地，用第一个项目产生的现金流去付后面项目的土地款，用后面项目产生的现金流返回来填前面项目自持部分产生的现金流沉淀缺口，一旦前面项目的资产开发完成之后，尽可能将资产销售或通过经营提升估值后再融资。

当然问题也不小，现金流是蜜糖也是毒药，现金流滚资产战略最大的问题就是资产端，资产往往是现金流窟窿，项目本身的现金流集团要抽调、资产的开发也需要占用现金流，为了填这些窟窿，必须不断拿地，而且要扩大拿地，用后面项目的现金流来补前面项目的窟窿，锅比较多、锅盖比较少，一直处于一种“紧平衡”状态，就看经营上如何腾挪。最终沉淀下来的资产通过资本运作来实现合理变现，变现后将之前开发遗留的现金流窟窿也就填上了。

万达一旦不拿地，就只能越做越小，靠自身的能力去填资产的窟窿，力不从心，不现实。一旦走上了现金流滚资产的道路，就建议不要停下来，停下来的代价会很大，链条还是要一直转动下去。