案例再现

张晓（化名）在一家快餐企业做拓展专员，2010年4月受命到上海开拓市场，在寻找商铺的过程中，他得知市中心的一家花店老板即将出国。实地考察之后，张晓发现这家花店就在十字路口的底层，地理位置十分优越，人流量很大，非常适合做餐饮，面积和租金也都还算适中。谈妥相关条件后，张晓和出租方签订了两年的合同。但到办营业执照的时候才发现，这处房屋虽然位于十字路口的底层位置，其实是一套住宅，按照相关规定，住宅的性质决定该套房屋是不能办理营业执照的，花店老板有这方面的关系所以办下了执照，张晓在上海却没有这样的人脉，营业执照迟迟办不下来，无法展开经营活动。出租人认为这不是自己的责任，租赁合约里并没有这种情况该如何处理的条款，他答应张晓解约，押金则恕不退还。

案例解读

商铺租赁中处处有“陷阱”，一不小心就会上当，归纳起来原因无非两点：一是急于寻找店面，一找到正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金，签订租赁合同之前调查做得不到位，没有了解到必要的商铺信息；二是合同条款不够细致，没有考虑到各种可能出现问题的细节，也没有明确如果出了问题，责任归属哪一方，如何解决。

商铺信息里门道多多，首先，出租方的身份就可能有问题，可能其并不具备出租资格，其中包括：出租方根本不是产权人，而是伪装成产权人的骗子；出租方并非产权人，而是代理人；出租方并非产权人，而是转租人；产权为多人共有，出租方仅是其中一人，其他产权人对出租行为不知情或有异议。

其次，商铺的用途和土地用途，门店将要经营的业态及业种是否符合该商铺周边的商业规划和有关政策，也是必须了解的信息。如果一家酒楼租了一个根本不能做餐饮的铺面开分店，那么这个店址再好也没有用。

再次，公共资源是否满足企业经营需要也很重要。因商铺经营的特殊性，对于水、电、燃气、电话线这些公共资源可能有特定要求，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，企业在短时间内未必有能力改变。店铺现有资源是否能够让门店正常营业，如果必须改造才能满足企业要求，那么能不能改造，改造的难度和费用有多大，这些问题不调查清楚，等到后续建店开店过程中再爆发出来，会给企业带来很多不必要的损失。

专家建议

承租商铺之前，要对商铺进行充分调查，排除“陷阱”。

1.商铺产权调查

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几项重大信息：（1）房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他有权利人签署租赁合同。（2）房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用、是否满足门店要求，避免出现无法办出营业执照以及非法使用房屋的情况。（3）房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2.商铺实地考察

重点考察商铺的建筑功能、配套功能是否满足门店经营需求，如不能满足，应当和出租方确定如何办理扩容和增量以及涉及的相关费用，并在合同中明确约定相关内容以及无法满足正常需求情况下，责任归属和分配的问题。

签订租赁合同之前考虑到可能出现的各种问题和变化，和出租方充分讨论和协商，明确免责条款和违约责任并落实到租赁合同中。

3.明确店铺的地址(www.daowen.com)

店铺地址和具体面积的大小要明确，还要强调范围并落实在图纸上。一定要在房屋结构图上画出店铺的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，以后可能会因为一个通道或者一面墙发生争议。

4.明确租金的支付方式

首先，要表明租赁日期和房租交付方式，时间要明确到天。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度，还是按年，一定要有明确的约定，不要说每三个月支付，要明确规定是几月几日到几月几日，遇到法定节假日是提前交付租金还是往后顺延，以及拖延交租金应该付的滞纳金数额。再次，要明确规定支付的方式。

5.转租后续问题的处理

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：（1）出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障承租人的使用利益。（2）即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

6.装修的处置

连锁企业需要花费大额资金用于装修和改造门店，为了确保装修能够顺利进行，并保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：（1）明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。（2）解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。（3）明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7.租期长短和租金的调整

租期有一年一年签的，也有一次签两年、三年、五年甚至更久的。租期越短越灵活，出租方不能判断市场涨幅，会倾向于一年一签，但作为承租方来说，如果门店装修费用高昂、投入巨大，一年到期之后无法续租，损失会很大，所以签约的时候必须综合考量灵活性和稳定性。对租金的调整时间和方式，在合同中也要明确约定，例如可以约定以一个百分比递增，例如每年增长2%。

8.争取更长的免租期

商铺租赁中，通常有一个“免租期”，因为承租人在交房后需要一段时间对房屋进行装修和办理各种证件与执照，不能实际营业，此种情形下，出租人往往同意不收取承租人装修期间的租金。但免租期非法律上明确规定的概念，因此双方在签订租赁合同时，一定要明确约定是否有免租期，免租期起止时间和免除支付的具体费用。通常的免租期是在30～45天，这个免租期长度并不是一成不变的，可以和出租方协商，争取延长免租期，一些新开发、人气不足的商圈，免租期长达半年的情形也是有的，而某些热门商铺，则很难争取到免租期，即使提供免租期，也要给出租方一定的经济补偿。一般情形下，免租期只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

逸马点睛

百密一疏难免功亏一篑，落实细节方能万无一失。