唐代中叶以前，土地买卖受到政府的严格管制。政府对土地买卖出台了禁止性的条文。《唐律疏议》规定“诸卖口分田者，一亩笞十，二十亩加一等，罪止杖一百；地还本主，财没不追”。[39]开元末年，政府颁布《禁买卖口分永业田诏》，规定“天下百姓口分、永业田，频有处分，不许买卖典贴” 。天宝十一年又规定“自今已后，更不得违法买卖口分、永业田”。[40]唐代中叶均田制崩溃后，土地买卖也被放开，不再被禁止。宋清间，土地私有制占据主导地位，土地买卖受到国家的制度许可。国家对土地市场的管理则着重于建立和维护合法的土地交易秩序，以保障交易双方权利实现。从宋清间政府对土地买卖的法律规定可以看出，这一时期土地市场正向合法和有序的方向发展。

第一，在土地购买方的选择上，宋清间的相关法律规定经历了从优先特定购买群体到逐步放开为整个买方市场的过程。宋代沿袭了唐后期典卖物业中 “先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”的“先问亲邻”法则。宋太祖开宝年间，为防止民间争端，开封府进一步将四邻购买的优先次序进行细化，“凡典卖物业，先问房亲；不买，次问四邻。其邻以东南为上，西北次之；上邻不买，递问次邻，四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至著两家以上，东、西二邻，则以南为上；南、北二邻，则以东为上”[41]。至宋太宗雍熙三年，规定出卖田宅等物业者 “据全业所至之邻皆须一一遍问，候四邻不要，方得与外人交易” 。亲邻优先权在宋代土地买卖中达到最为兴盛的时期。元代虽然也规定“诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲，次及邻人，次见典主”，但所问亲人只是“有服房亲”，并在时间上“立限”，与宋代相比趋向宽松了。到明清时期，在政府的土地买卖法律中不见“先问亲邻”的规定，但“先问亲邻”在民间土地买卖中依然存在，成为一种民间习俗。这种习俗的约束力显然不及国家法律，土地出卖者出于利益驱使，倾向于卖给价高者。因此，在清代某些地方，家族为了保持田产，不得不规定“族人相互典买，其价比外姓稍厚”。宋清间，亲邻优先权在衰落，政府对土地购买方由限制到逐步放开。传统史学研究中对土地买卖中亲邻优先权持批判态度，认为“亲邻优先权”是宗法宗族制对土地市场的约束和干预，阻碍了土地的自由流通，不利于土地市场规律的发挥。但是在以宗族聚居为特征的中国传统农村，政府在土地市场规定“亲邻优先”，实则明确宗族内待售土地的所有权，避免引发宗族间的土地纠纷，维护乡村社会的稳定。从这个角度来看，国家法律规定“先问亲邻”在保障购买人合法权益和维护土地市场的良好秩序上有着积极的历史意义。随着明清时代商品货币经济的发展，土地市场参与主体范围的扩大，资金来源的多元化，土地卖主们倾向于“价高者得”。当“亲邻优先权”成为压低土地价格借口，侵犯土地卖主的收益，从而破坏土地市场正常交易秩序，政府便以法律形式对其加以禁止。清代雍正三年，河南率先出台禁止土地买卖中先尽业主亲邻的条文。雍正八年，清政府明文规定“及持产动归原先尽亲邻之说借端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪”。

第二，在土地买卖的法定程序上，宋代到清代不断完善法定程序减少土地纠纷，保障国家税收不因土地交易而流失。土地交易的完成意味着附着于土地上的相关权利义务也一并从卖方转移到买方，宋代到清代国家税役制度基本是以土地为本，加之政府对土地交易要征收契税。因此，土地买卖的进行，关系国家财政收入的来源。政府从买卖程序上以法律的形式加以规范，既是为了维护土地市场的交易秩序，又是为了保障国家的税收来源。宋代土地买卖在程序上，先询问宗族亲属和与所售土地相邻的住户是否有购买意愿。在确定买主后，采用官方统一的契纸订立契约。买卖双方签好契约后，到官府由买方交纳契税，官府核对无误后加盖红印确认，成为具有法律效力的“红契”。最后还须将所交易土地过割，同时将土地上的租税役钱也转至买方。南宋时“富家大室典卖田宅，多不以时税契”导致“得产者不输常赋，无产者虚籍反存”，国家赋税流失严重。政府便规定“先令过割而后税契”，将过割土地的程序提前到交纳税契之前，以保障所交易田宅租税役钱能及时转至买方户下，保证国家赋税不因土地买卖而流失。元代土地买卖的程序在宋代基础上有所改进。元代元贞元年（1295年）规定“已后典卖田地，须要经诣所属司县给据，方许成交”。大德四年（1300年），政府将“经官给据”的新程序进一步明细，出卖土地者先“开具典卖情由”向所属官府进行申请，待官府“勘当得委是梯己民田，别无规避”，并且“已委正官监视，附写原告并勘当到情由”，然后官府才“出给半印勘合公据，许令交易典卖” 。双方立契交易后，需“赴务税契”。即买卖双方“赍契赴官，销附某人典卖合该税粮，就取卖典之人承管，行下乡都，依数推收。”完成所涉及土地上的权利交割并交纳土地交易税。

明清土地法律条文中虽不见“先问亲邻”的程序规定，但延续了宋元时期立契交税，推收过户的基本法定程序。乾隆时期江浙等地政府在土地买卖过割交契的环节，加入了对契尾的法律规定。由于民间自用契尾，导致“民则贪藏税银，甘印白契，官则巧图侵隐，不粘契尾”[42]，土地交易中的争讼纠纷增多。明清规定在过割契税时，必须使用官府统一的契尾。过割纳税完成后，契尾一分为二，买主和官府各持半幅，州县存档备案，以确认土地所有权转移。其次，随着明清土地交易的频繁，在土地产权转移的推收过户程序上，也有所改进。宋元政府规定完成土地所有权的过割基本是在交纳契税前后较短的时间内，而明代规定在每十年大造黄册之年，登记财产时“其事产、田塘、山地贸易者，一开除，一新收，过割其税粮”。[43]清代“虽逐年陆续过割，总合十年积算，应以上届黄册之数为今番旧管。其以后递年置买产地，不论已收未收，总为新收”[44]。可见明清时期，由于土地买卖频繁，短时间内进行大量的过割可能造成紊乱，所以政府放宽了过割的时限。而为保障税粮的征收，便规定将过割税契和编造黄册的时间统一起来。

第三，宋清间政府对具体交易行为进行规范，抑制违法交易行为，保证土地买卖双方的合法权益。首先，政府倡导土地买卖的自由与自愿。虽然宋清间在土地买主选择上，有“先问亲邻”的规定，但在具体交易中尊重买卖双方的意愿，卖主不得强行卖地与亲邻，亲邻也不得借机压价收买土地。《宋刑统》就规定“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契帖内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮恡者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断”。[45] 《元典章》规定，在先问亲邻是否买地过程中“若不愿者，限三日批退。若愿者，限五日批价，若酬价不平，并违限者，任便交易”。[46]此外，宋清间政府反对官员借权势侵夺私田，并制定惩罚措施。元至元十三年（1276年）规定“强占民田回付本主”。至元十五年，中书省御史台将之完善“官民房舍田土，诸官豪势要之家，毋得擅立宅司庄官，冒立文契，私己影占，取要房钱租米，违者并行纠察”。[47]明清不仅对侵占他人田宅者有明确的惩罚措施，还禁止官员在任地购买田宅，“违者笞五十、解任、田宅入官”。其次，为保障土地买主的权益，政府规定土地所有者不得重复出售同一块土地。《宋刑统》中规定在重复典当土地等违法行为中，土地所有者、中介人、邻人以及契约上署名者“各计所欺入已钱数，并准盗论”，即按照盗窃罪论。至明清时，政府立法惩处重复买卖土地的行为“若将已典卖与人田宅朦胧重复典卖者，以所得价钱计赃，准窃盗论，免刺，追价还主，田宅从原典卖主为业。若重复典卖之人及牙保知情者，与犯人同罪，追价入官。不知者不坐”[48]。宋清间，政府对重复买卖土地行为的惩处有助于保障土地买主的合法权益，减少土地交易纠纷，维护正常的土地交易秩序。最后，禁止盗卖田宅。宋清间政府对盗卖公私田的行为予以惩罚和打击。宋代对盗卖公私田者，“一亩以下笞五十，五亩加一等，过杖一百，十亩加一等，罪止徒二年”[49]。《大明律》规定“凡盗卖换易及冒认，若虚钱实契典买及侵占他人田宅者，田一亩，屋一间以下，笞五十。每田五亩、屋三间，加一等。罪止杖八十、徒二年。系官者各加二等”[50]。清代在此基础上进一步界定了盗卖他人或官府田宅的行为，并补充了对子孙盗卖宗族土地（祖坟山地、义田、宗祠）的处罚。《大清律例·户律·田宅》中规定，盗卖祖遗祀产至五十亩者“发边远充军”，不足五十亩以及盗卖义田者，依照“盗卖官田律治罪”[51]。若有盗卖历久宗祠者“一间以下，杖七十，每三间加一等，罪止杖一百，徒三年以上”[52]。如果买主明知是宗族产业而购买，则与盗卖者同罪，所买房产由族长收回，而所卖钱财纳官。政府对盗卖公私田产行为的打击有助于维护土地所有者的合法权利，减少侵权行为的发生，维护土地市场的稳定。

（三）宋代到清代土地商品化程度加深

宋代到清代，商品经济迅速发展，土地买卖制度环境较宽松，土地市场秩序逐渐建立，土地的商品化进入一个新的历史阶段。宋代到清代土地商品化程度与前一阶段相比明显深化，土地的经济属性超越政治属性成为土地的主导社会属性，土地产权被分解进入市场交易，土地的投资价值增强，土地价格趋向合理。

1.土地的经济属性上升

宋代以前，土地私有制虽然早在秦汉时期就得以确立，但之后在国家政权的强势干预下，并没有在国家土地制度体系中占据主导地位。土地在国家制度体系中被视为国家政权的基础，大土地所有制的发展也往往导致土地所有权的集中以及地权与政权的结合，进而削弱了中央集权。土地的政治属性在这一时期占据了主导地位。宋代到清代，随着国家赋税制度和土地制度的变革，土地成了国家财政的主要来源。在国家制度体系中，土地的政治属性减弱，经济属性明显上升。宋代到清代，“田制”不立，土地私有制逐渐占据主导地位，土地市场在相对宽松的制度环境下得以发育，土地交易趋向自由。国家制度调整的重点也从之前的抑制土地兼并和防范地方割据转向建立合法的土地市场秩序和保障国家税收来源，土地的经济属性占据了主导地位。

2.土地产权被分解进入市场进行交易

土地具有位置固定性和不可移动性，与一般的商品交易不同，土地交易时发生转移的并不是土地本身，而是土地产权。土地产权是由土地的多种权利（土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等）所构成的权利束，具有多层次性。宋以前，虽然土地的租佃和典当已经有所发展，但在土地买卖中土地产权并未分解，而是整体发生转移。宋代到清代，随着租佃制度的发展，佃农逐渐取得了对土地经营权的支配。明清押租制、永佃制形成并发展，“佃权”从土地产权中分离出来，并且可以单独进行买卖。在明清土地买卖中出现了土地产权部分转移的“卖田不卖佃”的现象，表明土地产权中土地所有权与使用权已经分离，土地买卖中土地所有权发生转移，而土地使用权可以不变。至清前期，地权与佃权分离的情况很普遍。明清土地买卖契约形式的变化也反映出明清土地产权分解成土地所有权和使用权分别进入市场交易。明代嘉靖以后，土地买卖契约的契式里出现了买卖土地使用权的“赔田契式”。清代这种契约更为普遍，并以卖田皮契、卖税田契等多种名目出现，原来用以表达完整土地产权转让的契约则被用作土地所有权的买卖契约。

3.土地的投资价值增强

宋代到清代，随着人口数量的增加、人地比例的变化，土地作为农业基本生产资料的稀缺性更为突出，而制度上对土地买卖的放开使土地与资本的相互转化更为顺畅。作为一种投资选择，土地投资相对于其他投资具有明显的优点。其一，土地作为不动产，既无折旧耗损之虑，也无水火盗贼之忧。张英《恒产琐言》：“独田之为物，虽千百年而常新。或即农力不勤，土敝产薄，一经粪溉则新矣。” 因此，土地“无有朽蠹颓坏之虑，逃亡耗缺之忧”。不用担心土地为盗贼所窃和被水火所损：“天下货财所积，则时时有水火盗贼之忧……独有田产，不忧水火，不忧盗贼。”[53]其二，投资土地收益持久而利足。张英《恒产琐言》：“若田产之息，月计不足，岁计有余，岁计不足，世计有余。”其三，投资土地具有资本保值和财富调节的独特功能。“以末致富，以本守之”的投资策略，将商业利润转化为土地来保值增值，在商业经营困难时，即可出卖土地，将资金用于商业重新运转 ，“有钱则买，无钱则卖”。从投资的预期收益角度来看，土地投资具有多种实现收益的形式。一是直接经营，通过自身的合理经营，获取收益；二是出租土地，获取佃农的地租；三是出卖，待价而沽，在国家政权稳定的政治环境下，随着社会经济的发展，地价在总体上呈现一种上涨的趋势。宋代到清代国家制度上也能保障土地合法投资收益的实现，为土地投资创造了良好的制度环境。宋代到清代，土地市场趋于活跃，“千年田易八百主”，土地转移的高频率与零细化实则加速了资本与土地相互转化，土地不再成为凝固资本的一种投资。因此，宋代到清代土地的投资价值比前代大为增强，土地投资逐渐成为富商大贾置业首选。“凡置产业自当以田地为上、市廛次之，典与铺又次之。”

4.土地价格的形成趋向市场化

宋以前，土地买卖受到以政权为代表的强权干预，非经济因素在土地价格的形成中起主导作用。宋清之际，随着土地买卖的合法化以及国家对土地市场秩序的规范，土地交易中非经济因素的影响减弱，经济因素逐渐增强，土地价格的形成趋向市场化。首先，宋代到清代土地市场“计租定价”的基本原则反映了地租在土地价格形成中的决定性作用。地租是依靠土地所有权而获得的收益，因此土地所有权和使用权的分离是地租产生的前提。这一时期，土地产权已经被分离进入市场，土地所有权和使用权的分离已普遍。在我国古代社会，地租是根据土地肥沃程度、位置等基本性状来确定的，地租在很大程度上反映了土地在当时的农业生产水平下的收益状况。在土地成为商品后，其预期的地租收益就成为土地价格最重要的构成部分。宋清时期，土地买卖为国家制度所许可，国家政权从禁止土地买卖转向构建良好的土地市场秩序。这一时期，“亲邻优先权”对土地市场的影响趋弱，土地价格的形成受强权干预减少，地租成为决定土地价格的主导性因素。宋代土地买卖中，“计租定价”原则的出现表明地租开始成为土地价格的决定因素。《宋会要辑稿》记载绍兴三十二年（1162年）户部奏陈中有言“殊不知民间买田之初，必计租定价”[54]。这不仅是在中国文献上是最早的，在世界上也可能是最早的关于地租决定地价的论述。南宋黄震也明确指出其时土地买卖价格取决于地租“买田不以亩为价，而随租以为价”。南宋理宗景定年间（1260—1264年），丞相贾似道在推行购买官吏大户过限之田为官田时，“立价以租一石者，偿十八界四十楮，不及石者，价随以减”[55]，也是按照“计租定价”的原则来确定土地价格的。至清代，田地定价“按照租数作价”。而官方购买“公产旗地”定价的惯例也是“按租作等，按等定价”[56]。其次，宋代到清代土地价格随着粮食价格的涨落而起伏，体现出土地价格受到农产品市场的影响。清代叶梦珠在《阅世编》中详尽论述了明清时期江苏松江土地价格随米价变动的情形。据《阅世编》记载，明代崇祯中，“华、青美田，每亩价值十余两。上海田美者，每亩价值三、四、五两”，顺治初，因为米价大涨，人争置产，土地价格也上涨。“华、青石五六斗田，每亩价值十五、六两；上海六七斗田，每亩价值三、四两不等。”[57]此后，米价趋于平稳，加上赋役日重，土地价格“立渐驯减”。康熙元、二、三年间，米价跌至一石五六钱，以致“中产不值一文，最美之业，每亩所值，不过三钱、五钱而已”[58]。直到康熙十九年，因为米价上涨，土地价格骤长。“如吾邑七斗起租之田，价至二两一亩，甚至有田地方，各就近争买者，价至二两五钱以及三两。华、娄石四五斗起租之田，价至七八两一亩。”[59] 有人甚至加价赎回原来地价卖出的田地。然而康熙二十年，“米价顿减，其风渐息”。因而，与前一时期相比，宋清间土地价格的形成及变动更多的是受到了土地市场和农产品市场供求关系的影响，而非强权的干预。超经济强制逐渐从土地市场退出，市场规律日益发挥作用。在地租决定地价的基本规律下，土地买卖趋向市场化的价格变动。

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