（一）土地市场的主体构成发生重大变化

封建国家、地主、农民是我国古代土地市场的三大主体。根据地主是否具有政治权力的庇护又可以将其分为权贵地主和庶民地主。依据农民与地主的人身依附程度则可将农民分为自耕农、租佃农。自耕农拥有国有土地的使用权，并通过税收与国家发生关系，与地主没有依附关系；租佃农没有土地，依靠租赁地主的土地生存，通过地租与地主发生经济关系，具有较强的依附关系。土地买卖在国家强势干预而处于非法交易的历史时期，权贵地主依据其政权的庇护而通过强买等手段在土地市场上占据主导地位。庶民地主、农民出卖土地往往出于被迫，自愿性的土地出卖很少。这一时期的土地买卖也呈现出很强的超经济强制，市场规律难以正常发挥作用。宋清间土地买卖禁令解除，土地私有制占据主导地位，土地市场得到相对自由的发展。土地市场的主体及其相互间的关系也发生了重大的变化。权贵地主在土地市场的强势主导地位逐渐削弱，庶民地主逐步崛起，农民在土地交易中的自由度提升，至明清时代土地交易的自由化趋势已成为主流。首先是庶民地主在土地市场上的逐步崛起。宋清间，虽然权贵地主在南宋至元朝时得到发展，占据了市场统治地位，但从宋清间地主阶层内部关系演变大势来看，权贵地主逐渐受到国家的抑制而趋于衰落，庶民地主地位上升，商人地主有所发展，在土地市场上占有越来越重要的地位。权贵、庶民、商人地主在土地买方市场上形成鼎立之势，打破了宋以前土地买方市场由权贵地主独占的局面，农民在出售土地时有更多的选择和议价的空间。其次是自愿进入土地市场的自耕农数量增加。宋以前，土地买卖受到国家的禁止，自耕农通常是在受生活所迫或强权所压，非自愿性地进入土地市场出售土地，土地的价值自然难以得到完全实现。宋清间的发展，自耕农越来越多的是自愿性地进入市场，估价待售，价高者得。再者，由宋至清，封建国家、地主与农民间的关系发生了变化，农民与地主间的依附关系逐渐减弱。明“一条鞭法”和清“摊丁入亩”的赋役制度改革使自耕农获得更多人身自由，自耕农对封建国家的依附关系减弱。明清时代佃农和地主的租佃制度出现变化。定额租制向预租制过渡，实物地租向货币地租转化，佃农在农业生产过程中的自主性提升。明清时期“一田二主”的现象大量出现，从地主土地所有权中分离出来的使用权“田皮”大部分为佃农所有，佃农和地主开始分享土地的所有权利。可见，明清时期佃农对地主的封建依附关系大为减弱。地主对佃农的经济强制逐渐代替了超经济强制，佃农获得更多的自主权力。因而，明清时期无论是封建国家与自耕农，还是佃农与地主之间的封建依附关系在减弱。这有利于国家、农民和地主在土地市场相对自由和平等地开展土地交易，土地市场的自由交易得到一定程度的发展。

（二）土地市场资金来源构成发生变化(www.daowen.com)

明清间商业资本大量进入土地市场，改变了传统土地市场以官僚资本为主的局面。中国古代商人“以末致富，以本守之”的经营策略由来已久。土地既是保值性高的稳定财产，又可以通过转租或者商业性生产获得收益。因此，商人将一部分商业利润用来购买土地。唐中叶以前，土地买卖受到制度约束，商人投资土地受到一定限制，在重农抑商政策下，虽然也有商人买田宅以守其财富，但在土地市场上来自权贵地主的资本占据着主导地位。宋代土地买卖只需缴纳田契税，便成为政府承认的合法交易行为。商人投资土地的制度障碍消除，商业资本涌入土地市场。北宋后期，陆海商贾“累千金之得，以求田舍”，李孝伯兄之子用商业利润购置田产“以至亿万”，南宋海商张勰，在婺州城外购买大量田地，成为地主。平江府经营麸面致富的周氏，买陂泽围成田。明清时期，宋元土地买卖中的“亲邻优先”不再成为法律要求，商业资本进入土地市场更为畅通。商人购买土地已成全国性普遍现象，尤以南方商品经济发达的地区为多。现存明清族谱、墓志铭文和县志中有大量关于商人致富后购置田宅的记载，如《聂氏家谱》记载正统七年南海县商人聂烟波因出海贩运“雷阳之粟”而获利颇丰，从而“大振家产，田园倍增” 。《龙氏族谱》记载嘉靖十四年顺德县大商人龙翠云“以贩棉为业”，资本充足后，便“以其余蓄分置产业”，其中“置田产捌拾余顷”。嘉靖年间南京商人许怀泉“谓治生当以末起家，以本守之，买田数顷”。此类记载颇多，不再逐一枚举，以免赘述。清初商人普遍购买田地的现象引起了朝廷官员的关注。清乾隆五年，陕西道监察御史胡定奏疏“近日富商巨贾，挟其重资，多买田地，或数十顷，或数百顷。农夫为之赁耕，每岁所入盈千万石”。虽然明清商人斥资购买田宅，但是他们多用部分商业利润购买土地，很少将经商资本全部投入土地中。商业资本并不是单向的流入土地市场，也从土地市场流出。商人在需要资本周转或投资其他利润更为可观的经营项目时，会出卖土地以筹集资本。厦门商人见出海经营可以“获利数倍，数十倍”，便有“倾产造船者”。清初唐甄也曾变卖田产筹资来设立经营棉布的牙行。因而，商业资本进入土地市场，并不一定将资本凝固在土地上，降低资本的流动性而阻碍商品经济的发展。宋清间，商业资本大量进入土地市场，使传统土地市场资金来源结构发生重大变化，官僚资本不再占据主导地位，商业资本具有了竞争实力。土地市场不同来源的资本间的竞争进一步活跃了土地市场。