秦统一天下后，“令黔首自实田以定赋”在全国范围内确立了土地私有的合法性，国有土地制度逐渐为土地私有制度所取代。土地私有制度的确立为土地商品化提供了制度保障。秦汉至魏晋南北朝时期，土地私有制在国家干预下曲折发展，土地在全国范围内的商品化发端于秦，至汉代出现了一个土地买卖的小高潮，魏晋南北朝土地商品化趋势有所放缓，但在程度上有所突破。汉承秦制，汉代的大土地私有制度得到迅速发展，促进了拥有土地的非身份性地主和自耕农数量的增加。汉代法律对土地所有权的保护促进了土地的商品化。上至王公贵族、下至平民百姓都卷入土地交易中，使汉代的土地买卖出现了一个小高潮。从土地买卖的史料来看，汉代土地已经商品化，但这时期土地的商品化只是土地所有权的商品化，蕴含于土地中的其他权利并未分离出来进行交易，土地的商品化还处于初级阶段。汉代土地商品化的初步发展表现在以下几个方面：

其一，土地的经济价值以货币形式得以实现，土地开始成为明码标价的商品。在我国古代，土地有着多种利用方式，其中农田、宅地以及墓地因其使用价值的特殊性而较早地转化为商品。田地是我国农业生产最基本的生产资料，田地的肥沃程度在很大程度上决定了农业用地产出量。因此，作为农业用地，田地的生产力情况成为决定其价格的关键因素。两汉时期，作为传统农业生产区的关中平原土地肥沃，被誉为“土膏”，其价格自然也高。西汉建元、丰镐之间的农田“贾亩一金”，即一亩价值10 000钱，到东汉建武年间，关中土地还能维持西汉时的价格，“厥土之膏，亩价一金”，可见肥沃田地的保值功能。西汉最高的土地价格出现在河南南阳，达到21 000钱。东汉末，中州内郡“田亩一金”，山东堂邑“祖业良田，亩值一金”。东汉建宁四年，洛阳县有田一亩售价15 000钱。东汉建武中元元年（56年），广阳郡的田一亩甚至卖到25 000钱，这也是文献中所见汉代土地价格最高者。汉代“膏腴沃土”价格皆在万钱以上，中等的田地售价则在每亩1000钱到5000钱之间。汉武帝时，丞相李蔡盗卖阳陵周边的田三顷，“颇卖得四十余万”。土地价格约合一顷十余万，汉代一顷为一百亩，那么每亩价格应该在1000钱以上。据东汉光和七年（184年）平阴县樊利家买田铅券记载，樊利家从洛阳杜氏处买的石梁亭部田五亩，每亩价格3000钱，一共15 000钱。从券文可知，所买卖的田地应是在洛阳。与东汉建宁四年（171年）洛阳孙成买田时田价相比，才为孙成所买田价的五分之一，可见田地肥瘠对田价影响之大。同时期，临近洛阳的河内郡怀县王未卿所买河南县皋门亭部什三陌西袁田三亩，“亩贾钱三千一百，并直九千三百”这与樊利家所买田的亩价相近。可见，当时作为都城的洛阳周边中等田地均价约在3000钱。据四川郫县出土的东汉残碑的碑文记载，东汉永建三年（128年），“田顷五十亩，直卅万……故王汶田，顷九十亩，贾卅万……”，每亩田价在1000钱至2000钱之间。郫县地处成都平原，曾为古蜀国都城，农业开发较早。秦汉政权在西南地区通过推广铁器、兴修农田水利等农业开发活动，使自然条件较好的地区农业生产水平已接近中原发达水平。因此，东汉时郫县上等农田的价值可比洛阳，此处碑文所载田价应为中等农田的价格。碑文中也载有当地下等农田的价格“田八亩，质（直）四千”，每亩价格为500钱。《居延汉简》中记载了汉代边郡居延公乘徐宗和公乘礼忠家中田地所值钱数。徐宗家“田五十亩，直五千”，礼忠家“田五顷，五万”。汉代公乘属二十等爵第八级，“民赐爵至公乘而止”“大约公乘以下，与齐民无异”。居延公乘所有的田地亩价才100钱，可知边郡田价低廉。《九章算术》中记载，善田一亩售价为300钱，恶田一亩才售71钱。纵观有关两汉田地价格的史料可以看出，汉代农田已经成为商品，其价格高低主要取决于土地的肥瘠程度。上等田的每亩售价在10 000钱以上，中等田则在1000钱至5000钱，下等田则在100钱以下。田地的区位对价格也有影响，处于都城附近的农田价格比边郡的农田价格高，甚至能达到百倍的差距。这是因为都城附近往往是农业开发比较充分的地区，土地凝结了长期的人力劳动，其生产力更高；都城附近安全性更高，边郡田地被外敌入侵而失去的危险性更大。总体而言，核心农区的田地价格要高于非农区的田地。这也是由农田的特性所决定的。汉代的宅地与房屋已作为整体计价出售，尚未发现宅地地基与其上的房屋亭楼分别交易者。在文献记载中，宅舍以“一区”为单位计价，其价格从三千钱至百万钱。四川郫县残碑中记载“中亭后楼，贾四万”“苏伯翔谒舍，贾十七万”“舍六区，直[廿廿]四万三千”“康眇楼舍，质五千”。东汉后期《郑子真宅舍残碑》铭文中记载，宅舍价高者“一区直百万”，中等者一区值钱七万、五万、三万、二万五千，价最低者也在一区一万。边郡的宅价相对较为低廉，据《居延汉简》记载，拥有“公乘”爵位的徐宗和礼忠家宅一区分别值钱三千和一万钱。

其二，汉代土地买卖市场的主体由贵族官僚和富商大贾拓展到平民百姓。秦汉之前，土地买卖主要是在贵族之间进行，平民之间的土地买卖并不普遍。而到汉代，社会各阶层都被卷入土地买卖中，贵族官僚所交易的地块较大，平民百姓多为小块土地的买卖。汉初，丞相萧何曾依门客之计“多买田地”“贱强买民田数宅千万”，自坏名声，以消除刘邦对他的顾虑。汉武帝时，丞相李蔡盗取三顷土地，卖得四十余万，并侵占汉景帝陵神道土地一亩，还因此下狱自杀。大将霍去病亦为其父霍中孺大买田宅以颐养天年。地方富商大贾也购置田宅为业。南阳郭丹“累世千石，父稚为丹买田宅居业”。卓文君与司马相如出奔成都，在卓王孙的资助下“买田宅，为富人”。善于耕田养畜之事的河南人卜式牧羊致富后便购买田宅。普通百姓一般不会将土地出卖，只有在灾荒年份或因生活贫困才会“卖田宅鬻子孙以偿债”。在经济困顿的条件下，不论平民还是公卿往往都将田宅出卖，作为生活的最后来源。王莽执政时，“农商失业，食货俱废”“坐卖买田宅奴婢铸钱抵罪者，自公卿大夫至庶人，不可称数”[24]。(www.daowen.com)

其三，汉代土地市场开始发育，土地交易趋向规范化发展。汉代律法对土地的买卖有明文规定，以保障正常的土地交易有序进行。张家山汉墓出土的《二年律令·户律》中规定“田宅当入县官而诈代其户者，令赎城旦，没入田宅”[25]“欲益买宅，不比其宅，勿许。为吏及宦皇帝，得买室舍”“受田宅，予人若卖宅，不得更受”“代户、贸卖田宅，乡部、田啬夫、吏留弗为定籍，盈一日，罚金各二两”[26]。汉武帝时，乐简侯卫毋择“坐买田宅不法，有请赇吏，死”。淮南王刘安有谋反之心，其王后荼、太子迁以及女儿刘陵违法侵夺平民田宅。衡山王刘赐也多次侵占民田，并将他人墓地损坏以为田，触犯律法，以致“有司请逮治衡山王”。汉代土地买卖的规范化还表现为民间土地交易立契约文书为据，并有证人在场，饮酒作证。汉长乐里乐奴卖田券记载：“置长乐里乐奴田卅五[斤又]，贾钱九百，钱毕已。丈田即不足，计[斤又]数环钱。旁人淳于次儒、王充、郑少卿，古酒旁二斗，皆饮之。”[27]

土地作为农业时代最为重要的生产资料，社会各阶层通过土地市场的交易，实现了对土地所有权的重新分配，进而实现了各阶层社会地位的调整。汉代土地买卖的高峰背后是私有土地逐渐集中到富商和权贵阶层。西汉初，自耕农受到国家政策的鼓励和支持，小农土地私有制占有统治地位。农业生产获得较大发展，为“文景之治”盛世局面的出现奠定了物质基础。西汉中期开始，富商和权贵阶层通过土地买卖和强占民田的方式，迫使自耕农破产，小农土地私有制比重逐渐下降，土地兼并严重。“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”[28]王莽试图通过禁止土地买卖和恢复井田制来解决土地的兼并问题，但是没有取得成效，反而引发了民怨。这一时期，自耕农已无法维持基本的生产，出卖土地是其最后的生存需求。王莽不得不解除土地买卖的禁令“诸名食王田，皆得卖之，勿拘以法”[29]。王莽的新政没有从根本上解决农民的失地问题，将农民和土地有效结合起来。东汉光武帝出自南阳地主之家，东汉政权实际上代表的是权贵豪强地主集团。权贵地主借助政权的庇护，侵占土地，获得膨胀。以自耕农为主体的小土地私有制进一步萎缩，同时由商人投资土地而形成的庶族地主阶层发展受到权贵地主的挤压。东汉末至三国时期，随着中央集权的衰落和地方割据的崛起，权贵地主逐渐将对大量土地的所有权转化为对地方政治的影响权，地权和政权相结合，促使魏晋时期地主阶层进一步分化。