西周的土地制度不是单一的井田制度，而是由土地国有、分封制、井田制构成的多层次土地分配的制度体系。“普天之下，莫非王土”的土地国有制确立的是周天子代表国家对全国土地的所有权。周天子通过土地分封制将土地及人民分封给贵族。贵族拥有的是封地的占有权，没有处置的权利，周天子是土地的最终所有者，他可以将分封的土地收回或改封。“夷王十二年大簋盖”铭文就记载了周王将赏赐的土地收回来，改赐于他人。贵族所拥有的封地的收益权也不是完整的，封地的部分收益需要上交给周天子，由此来体现周天子对土地的最终所有权。据《周礼·地官·大司徒》记载，贵族根据所封疆域的大小，将年收入的一半、三分之一或四分之一以贡赋的形式上交给周天子。土地分封制处理的是统治阶级内部对全国土地的占有关系。井田制所明确的是国家与农民间关于土地使用和收益的关系。井田制的基本特征是把数量相等、条件相若的土地划交给农户耕种，定期实行重新分配或调整，禁止买卖。孟子所言：“方里而井，井九百亩，其中为公田，八家皆私百亩。同养公田，公事毕，然后敢治私事。”“公田”归周天子或封地的大贵族，由农民集体为天子劳作。“私田”是为了保障农民生存所需，由周王朝的地方官吏根据各地情况分配给农民。农民则以“彻”“助”的形式向国家缴纳田税，服力役。因此，西周农民只拥有“私田”的使用权和部分收益权。总体而言，西周的土地制度可以视作土地王有制下多层次的土地权利分配体系。

西周的土地制度将土地的大部分收益集中于周天子及贵族阶层。贵族阶层更多的享受地农民利用土地开展农业生产所获得的物质和财富。因此，贵族阶层对土地的经济价值认识更为深刻，对土地占有和扩充具有更强烈的欲望。即使是在西周“田里不鬻”禁止土地买卖的制度约束下，贵族阶层还通过各种形式来增加自己占有的土地面积。西周中期，周室开始衰弱，贵族间不但开始以租赁、典当、赠予的形式进行土地转让，而且开始有贵族进行土地买卖。据考证，陕西岐山出土的青铜器（卫盉、卫鼎）铭文中分别记载了周恭王时裘卫向邦君厉买田、裘卫与矩伯进行土地交易。铭文中“卫其万年永宝用”反映出当时贵族已经具有了较强的土地私有观念。铭文记载土地交易时均有执政官在场，并界定涉及交易的土地四至，表明当时土地不许买卖的禁令已经开始被贵族打破。由此也可推断，我国古代土地交易最先是在贵族间进行，拥有土地的大贵族阶层成为推动土地商品化的最初力量。在周王式微的春秋时期，诸侯贵族土地私有的观念强化。“封略之内，何非君土；食土之毛，谁非君臣”[22]，诸侯已将封地内土地视为个人所有。不仅如此，他们还将封地内的土地赐予有功者。晋国夷吾赐下属“汾阳之田百万”“负蔡之田七十万”。赵简子曾赐田给扁鹊四万亩，还规定赏赐克敌取胜“士田十万”。诸侯的这些赐田实际上成为受赐者的私有财产，土地私有观念逐步在平民中得到认可。春秋战国时，原来以贵族为交易主体的土地买卖开始扩展到平民阶层。在赵国，“弃其田耘，卖宅圃而随文学”[23]。鲁国“初税亩”对私有土地的征税是国家承认的土地私有经济体现。至秦国商鞅变法“除井田，民得卖买”，土地私有制度在法律上得到确立。

西周至战国，土地买卖禁令的突破历程大致为西周中期诸侯贵族间通过典当、赠予等方式进行土地的交换。此时，土地买卖在贵族间偶有发生，但并不常见。土地私有的观念在贵族间深化。随着周王室衰落，对土地控制权的减弱，分封的诸侯将封地的土地视为己有，并将土地作为财产对有功的官吏和平民进行赏赐，土地私有观念深入民间，同时平民间开始进行土地的买卖。由于私有土地的增多，诸侯封地收入减少，于是诸侯开始对私有土地征税，这体现了对土地私有的承认。秦商鞅变法从法律上确立了土地私有制度，土地可以自由买卖。在土地买卖禁令被突破、土地逐步进入市场成为商品的过程中，最先推动土地商品化的是贵族和大地主，然后才是投资土地以获利的大商人，最后才是拥有小块土地的农民。因为农民拥有的土地较少，其更着眼于如何在少量的土地上精耕细作以提高农业产量或通过开垦荒地来增加土地。贵族和大地主往往拥有大量的土地，不论他们是将土地出租以收取地租来获利，还是将土地转手出卖赚取差价，他们经营土地的收益更为丰厚，所考虑的是如何增加自己拥有的土地面积。因此，土地成为商品之初，其在贵族、地主阶层内部以及地主与自耕农间的流动要比自耕农阶层内部的流动更为频繁。(www.daowen.com)

土地是农业生产最为重要的生产资料，西周至战国农业生产水平的提高直接提高了土地的产出，进而提升了土地的经济价值。土地买卖禁令的突破正是社会对土地经济价值实现的迫切要求。西周、春秋时期，农业生产的科学知识在长期的实践中得到积累，人们对物候、气象、土壤的认识都促进了农业开发活动。西周、春秋时期的农业区域开发从黄河中游流域扩展到黄河下游流域以及长江中下游流域，农业生产结构由旱作农业为主向旱作农业与稻作农业相结合的方向发展。战国时期，铁器牛耕的推广使用、传统农业科技的著作化、理论化、精耕细作的技术体系开始形成，传统农业的基本特征逐步完备。我国农业进入传统农业的奠基时期。各国变法的实施对农业生产关系进行了重大的变革，调动了自耕农阶层的生产积极性，推动了战国农业生产的发展。