中国传统社会中最主要和最典型的土地经营形式是自耕农的小土地经营、地主土地的租佃制经营和国有土地的租佃制经营。

（一）普遍实行的租佃制

中国传统农业经营有两大特征。一是地主和国家土地采取的经营方式同为租佃制。也就是说，占有大量土地的地主和国家一般不直接从事农业生产的经营和管理，而是把这些土地出租给无地或少地的农民去经营。租佃制经济关系决定着传统社会经济的基本性质，是最重要的经济关系。二是自耕农、地主和国家虽然是不同的土地占有者，但是它们在经营方面利用的劳动组织形式一致，即都是依靠一家一户的个体小农为基本经营和生产单位。自耕农经济把所有权和经营权集于一体，以家庭为单位，利用十分有限的土地从事小规模农业生产；地主土地所有制和国家土地所有制下的租佃经营是所有权和经营权分离的形式，需要依赖个体小农从事生产活动。

租佃制是中国传统农业经济关系中最典型的经济形式，在传统社会前期发展得还不很普遍，经济关系也不是很纯粹，特别是其中存在不同程度的人身依附关系。例如，在东汉和魏晋南北朝时期的大庄园经济中，租佃关系还伴随着严重的人身依附。东汉末年仲长统曾说：“井田之变，豪人货殖，馆舍布于州郡，田亩连于方国。”[11]“豪人之室，连栋数百，膏田满野，奴婢千群，徒附万计。”[12]尤其是在兵荒马乱的魏晋南北朝时期，许多农民只得投奔到豪强门下，以取得自保。北宋时期，纯粹的租佃制基本已经定型了。宋代苏洵曾说：“井田废，田非耕者之所有，而有田者不耕也。耕者之田资于富民，富民之家地大业广，阡陌连接，募招浮客，分耕其中。……田之所入，已得其半，耕者得其半。”宋朝法律规定，佃户在完成当年的收成之后，经与地主协商，可以解除租佃关系，佃户可以自由离开原租佃地主，选择承租其他地主的土地，原租佃地主不得无理阻拦。这种租佃制的具体方式即地主或国家把所占有（或所有）的土地租让给无地或少地的租佃农民，通过双方订立租佃契约，确立出租者和承租者两者之间的租佃关系以及双方所承担的责任与义务。承租者据此经营所承租的土地，掌握一定时期内土地的经营权，出租者基于对土地的占有权或所有权，按照契约规定的份额占有经营者劳动收获中的一部分作为报酬，即实物地租。地租收取有定额制和分成制两种。

地主和国家广泛采取租佃制而没有向直接经营土地方向发展的基本原因有两个：一是由于个体小农经济本身所表现出的多方面的经济优越性；二是由于大土地所有者一直没有找到也不可能找到适合自己经营的最佳方法。中国传统社会中存在着大地产的土地占有，但未能出现大规模的土地经营。大地产小经营这种占有和经营方式的反差成为中国传统社会经济中的一大奇观。

（二）租佃制的经济性

租佃制经营是中国传统社会中最有利、最获益的土地经营形式。由于地权不稳定且变动很大，加上没有很强的人身依附关系以及追求土地收益最大化等因素，适合小农经济的租佃制经营取得了统治地位。

首先，租佃制经营使土地所有者能够脱离农业生产和经营活动。在租佃制下，土地所有者不必直接组织和管理生产经营活动，只要控制土地所有权，便可坐享其成。这对土地所有者而言，是一种既省心又省力的剥削方式。这就加剧了中国传统社会中追求土地的趋势：“夫治生之道，不仕则农；若昧于田畴，则多匮乏。只如稼穑之力，虽未逮于老农；规画之间，窃自同于‘后稷’。”[13]尤其是在科举制兴起之后，人们讲求“耕读传家”，希望进可以出将入相，混得一官半职，退可以求田问舍，过着无忧的生活。因此，土地就成为其最基本、最稳固的经济基础。

其次，租佃制经营扩大了土地所有者的剥削对象。受剥削的不只是土地承租者个人，还有其全部家庭成员，这势必促使剥削最大化。在雇佣制和劳役制下，剥削的对象是雇工或农奴个人，家庭成员一般不受剥削；而租佃制不同，由于家庭成员都必须直接或间接地参加生产劳动，土地收获中包含着全体家庭成员的共同劳动，因此地租也必然包括租佃者个人和家庭成员的劳动。

再次，租佃制经营势必导致地租最大化，与此同时，地主在土地上的生产投资却较少，经营土地的风险承担也较小。在租佃制经营条件下，土地所有者对土地的生产投资（包括工具、种子、资金等）都趋于最小化。土地一旦出租，生产过程便由租佃农民负责，土地所有者一般不会过问。个体小农依靠土地以维持生计，所以总是千方百计地增加农业投入，以提高产量。在极为有限的条件下，这种投入更多地表现为劳动力要素的投入。(www.daowen.com)

最后，租佃制经营使土地所有者对租佃农不负任何其他非契约关系的责任，既无经济扶助的责任，也无政治保护的责任。土地所有者可以通过抬佃、转佃、夺佃等方式提高地租，加重剥削程度。任何人都可以通过签订契约结成租佃关系，一旦契约被废除，租佃关系也就宣告结束。在这种租佃关系中，土地所有者往往占据着主动地位。实际上，许多地主并不是不关心生产过程，为了增加收获，他们会不断地对生产过程进行监督。宋朝袁采说：“人之居家，凡有作为及安顿什物，以至田园、仓库、厨、厕等事，皆自为之区处，然后三令五申，以责付奴仆。”

正是因为如此，租佃制经营在中国传统社会长期存在。董仲舒讲秦汉时代租佃制是“或耕豪民之田，见税什伍”。明清依然如此，明朝末年张履祥在《补农书》中讲：“吾里田地，上农夫一人止能治十亩，故田多者辄佃人耕植而收其租；又人稠地密，不易得田，故贫者赁田以耕，亦其势也。”[14]“佃农终岁勤动，祁寒暑雨，吾安坐而收其半。”[15]在明清史料中这类记载比比皆是。

（三）租佃制的深远影响

租佃制的盛行对中国传统社会产生了广泛而深刻的影响。仅就其直接影响而言，便可窥见一二。

首先，它使中国地主阶层日益向非生产化、非农业化和非经济化发展。这无疑对当时的政治、经济、文化都产生了深刻影响。非生产化是指地主阶层日益脱离生产活动和经营管理，转化为坐享其成、追求奢侈消费的寄生阶层。许多“田主深居不出，足不及田畴，而不识佃户”[16]。地主所关心和追求的是投入最小化、收益最大化。追求土地的狂热使地价日趋抬高，土地投入的恶化使生产维艰维难。非农业化是指地主阶层把大量地租等财富投向其农业部门，若时机一到，便热衷于投资于商业、高利贷领域，而不向农业投资。这无疑加剧了农业投入不足和投入要素严重畸形的状态。

非经济化是指地主总是努力寻求摆脱单纯经济生活，通过科举或其他方式进入政权机构、政治领域或其他非经济领域。很少有地主热衷于农业经营活动。

宋朝袁采曾为士大夫子弟的职业选择提出过这样的建议：“士大夫之子弟，苟无世禄可守，无常产可依，而欲为仰事俯育之计，莫如为儒。其才质之美，能习进士业者，上可以取科第、致富贵，次可以开门教授，以受束脩之奉；其不能习进士业者，上可以事笔札、代笺简之役，次可以习点读，为童蒙之师。如不能为儒，则医卜、星相、农圃、商贾、技术，凡可以养生，而不至于辱先者，皆可为也。”[17]可见，最为理想的职业选择还是“学而优则仕”。

其次，它使中国的租佃小农经济境况十分悲惨。承租土地，缴纳高额地租，使租佃小农的农业生产条件不断恶化，而单纯依赖大量投入劳动力的补救办法又加剧了这种恶化趋势。租佃小农的经济力量十分有限，抗御各种天灾人祸的能力低下，一旦有风吹草动，便可能破产，这使广大租佃小农很难摆脱仅仅维持生命的低下的生活水平。而一旦大量小农破产，便势必危及并动摇传统政治统治的基础，引起社会动荡。中国传统社会周期性震荡的深刻原因即在于此。