兼有、兼营与混合销售行为税务处理见表8-15。

表8-15　　兼有、兼营与混合销售行为的税务处理

案例

商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说，在计划经济时期，商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业，千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了，企业界逐步向零库存发展，他们的库房大量闲置。近年来，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁过程的税负高达17.5%，企业负担过重，有什么办法能够节省点税款？(www.daowen.com)

分析：要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客储存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。

《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%（房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。

以某电力公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为1600万元，年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中：应纳营业税=300×5%=15（万元）；应纳房产税=300×12%=36（万元）。应纳城建税、教育费附加=15×（7%+3%）=1.5（万元）。

现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员。设提供仓储服务的收入约为300万元，收入不变，其应纳税额为29.94万元。其中：应纳营业税=300×5%=15（万元）；应纳房产税=1600×（1-30%）×1.2%=13.44（万元）；应纳城建税、教育费附加=15×（7%+3%）=1.5（万元）；合计应纳税额为29.94万元。

两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税22.56万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。