1）更新方式

城市土地使用权是指载于土地使用权证的、受法律和规划条件严格规制的权利要素。具体包括：证载土地使用权人、土地用途、土地强度、土地使用年期，以及国家法律法规赋予的产权处置权限和收益权限。

城市存量土地更新过程中，通常会涉及土地要素和建筑要素两个维度的变化。土地维度的要素有土地产权人、土地用途和土地强度三种方式；建筑维度的变化要素有建筑结构、建筑功能二种方式。建筑维度与土地维度变动互相组合，可推导出六种存量土地更新方式，即综合改造、强度挖潜、功能改变、用途变更、市场流转和土地重建，如表15-5所示。

表15-5　城市存量土地更新方式

（1）综合改造。指土地产权及建筑结构与使用功能均不发生改变，主要对建筑及其附属设施进行修缮和改造。

（2）强度挖潜。指规划许可下，土地容积率等强度改变，原有建筑结构、建筑功能、土地性质不变。(www.daowen.com)

（3）功能改变。指建筑结构、土地性质和产权人不变，而建筑功能改变、使用人改变和建筑内外装修改变，俗称“三变三不变”方式。该方式运作中土地证载用途不发生变化，但建筑功能与原用途不同，如老工业厂房改建为商办用房。

（4）用途变更。指土地性质改变，建筑功能改变，建筑结构不变。即证载土地用途变更，通常需要补交出让金。

（5）土地重建。原有地块建筑物全部拆平，按照规划指标，重新建造新建筑。如果使用权人不变则称自行开发。

（6）市场流转。指产权人改变，建筑结构、建筑功能和土地用途不变。实质就是房地产或土地转让。

2）更新类型

基于不同性质的更新对象可以分为不同更新类型，包括旧城区（棚户区）更新、历史风貌保护区更新、老工业等其他零星用地更新、工业园区更新以及成片重建区域（含园区成片转型区域）、城中村、社区更新等。