（1）设计分区概念

土地利用设计分区（zorning），是指为了合理安排城市内部各项活动，有效利用城市土地资源和公共基础设施，将城市界限里一定范围内的土地划分成不同的用途区，并且规定每一用途区的使用性质和使用强度的一种法定措施。用地区划最早产生于19世纪80年代的德国。最初的目的是通过高度分区的办法实现对各分区土地使用的管制。当时的用地区划将城市分成若干高度区，用以控制建筑物的绝对高度，并规定在工业区中不准建住宅等。真正区划法还是在20世纪中叶美国城市过度的土地开发热潮中诞生的。欧美区划法是将城市一定范围的土地划分成不同的用途区，规定其使用性质和使用强度的立法措施。

土地区划管理规则最早出现的三种土地使用管理方法分别是：①建筑高度限制（1909年）；②建筑物退后（1912年）；③土地使用性质控制（1915年）。

（2）使用性质管制

美国将城市土地分成21类，根据共同的功能及对外界的影响程度，建立了18个“使用组别”，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组别的相容性。

中国台湾地区则将土地使用建筑分成44组，在各类用地中分别规定了许可组别、须经台北当局核准的许可组别和部分许可或有条件许可组别。如表15-2所示。

表15-2　中国台湾地区土地使用区划规则示例

许可组别须经台北市当局核准部分许可或有条件许可包括和

（3）容积率、高度与建筑密度管制

上海为了改善城市中心城区环境，2003年10月底通过了《上海市城市规划条例修正案》，规定中心城区建设应与人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化相结合，实行两增两减，即降低建筑高度，降低容积率，增加绿地，增加开敞空间。并规定环线内住宅最高容积率不超过2.5，综合用地容积率不超过4，办公用地容积率不超过3.5，内外环线高层建筑容积率不超过2，外环线以外的住宅和商用楼容积率也较之前有所下降，详见表15-3所示。上海市2011年公布了最新修订的《上海市城市规划管理技术规定》，规定各区位建筑密度和建筑容积率仍按照如表15-3所示的控制标准执行。(www.daowen.com)

表15-3　建筑密度和建筑容积率控制指标表

（续表）

注：1.D— 建筑密度，FAR—建筑容积率；
2.本表仅适用于未编制详细规划的、小于或等于3万平方米的单一基地；
3.本表规定的指标为上限。

（4）控制性详规及法定图则管制

城市控制性详细规划、法定图则都是针对城市土地使用规划管理制定的具有一定法律效应的法定文件。其实质是根据已经批准的城市总体规划、分区规划，对一定区域内各区片的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面做出详细控制规定，是城市土地设计管制的重要手段。

香港地区的法定图则分为“分区计划大纲图”“发展审批地区图”及“市区重建局发展计划图”，它们是根据不同地区的发展阶段和管控要求，分别制定的不同类型的法定图则。香港地区对城市建设的控制并非仅依靠法定图则，而是通过法定图则与地方设计通则相配合的方式实现。例如，香港地区“分区计划大纲图”的图则中仅对土地的使用性质作出了规定，“分区计划大纲图”的注释部分也仅对土地兼容性进行了说明，而其他关于城市建设的详细控制要求均在以《香港规划标准与准则》为主的地方设计通则中进行了明确的规定。

深圳的法定图则体系的建立主要借鉴了香港法定图则的经验。法定图则的成果包括文本和图表两部分，明确了街坊编号、地块编号、用地性质、用地面积和容积率等内容。