1）分区内涵

土地利用分区是指依据土地的自然、社会经济条件的差异规律、土地类型与土地利用方向的相对一致性划分土地利用的基本单元（地域或用地类型），并制定各分区单元土地利用主导方向及限制条件、管理措施的过程。土地利用分区制度是政府对土地利用进行管理的重要手段。

土地利用分区综合考虑了自然基础、社会经济条件以及生态环境，在各种空间尺度的地区内，根据不同区域发展战略、现状和潜力、资源环境承载力和土地利用适宜性，将区域划分为若干用地单元，并针对不同单元提出土地利用调控指标和措施，实行差别化管理。因此，土地利用分区具有综合性、层次性、易操作性和差别化管控的特点。

2）分区原理

（1）地域分异理论

地域分异是指自然地理环境整体及其组成要素，在空间上的某个方向保持特征的相对一致性，而在另一确定方向表现出明显的差异和有规律的变化。地域分异规律（又称空间地理规律）就是反映自然综合体地域分异的客观规律。地域分异规律作为自然地理学极其重要的基本理论，是认识土地综合体分布与分异规律性的重要途径，也是进行土地利用分区的基础，对于合理利用土地资源，因地制宜进行用地布局有指导作用。

就土地利用而言，由于区域内的自然和社会经济条件存在着客观差异，土地利用受自然和社会经济条件影响也具有区域差异性，表现为土地质量、土地利用方式及结构、土地承载力与利用潜力，以及土地适宜性与利用方向的不同。同时，这些属性在一定的范围内又具有相对一致性。因此，可以通过将土地利用相似度高的单元合并、差异大的单元分开，实现同一个区划内具有良好的均质性和较高的相似度，不同的区划之间具有明显的差异。这种合并与区分的过程正是地域分异规律的体现，也是土地利用分区最为本质的内容。

（2）外部性理论

外部性是指为了实现自身目标做出的行为，使他人和社会获得意外的收益或者给其带来意外的麻烦或损害。无论是正的外部性（外部经济）还是负的外部性（外部不经济），均不计入行为人的效益或费用。但外部不经济的存在，意味着整个社会的总效益没有实现最大化，市场资源没能实现最优配置。因此，需要政府干预市场，通过政府对某些行为进行管制或通过市场经济的手段将外部经济内部化，以消除或最大限度地减少外部的不经济。(www.daowen.com)

外部性经济问题也是城市经济和土地利用经济中的重要议题。在编制城市规划、土地利用规划以及城市环境保护等方面的公共政策时，都需要运用到外部性经济的理论和方法。

土地利用分区控制便是针对土地利用外部性的最为重要的公共政策之一，为了避免或减少土地利用的负外部效果，需要对土地进行分区并实行分区管控。从外部经济效益视角研究土地空间分异利用，通过土地利用分区，避免不同土地利用类型相互损害以致降低土地利用整体效益，实现减少土地利用的外部不经济的目标。

3）分区作用

划分土地利用分区，并根据不同区域的特点因地制宜地确定不同土地利用区的发展方向和途径，有助于实现土地资源优化配置、合理利用土地，处理好整体与局部的关系，发挥区域优势，促进区域内土地资源利用和经济、社会、环境协调发展。具体表现在以下几个方面。

（1）有利于揭示土地利用区位与地域分异规律。分区结果能直接反映特定区位土地空间的主要用途，区位间的分异和分布规律。依据分区单元而制定的主导用途、限制条件和管理措施，不但有助于发挥土地利用的区位优势，优化土地利用的空间结构，还能促进生产与建设的区域化和专业化。

（2）有利于土地利用差别化管控和用途管制。土地利用分区是实现土地利用用途管制的基础。在不同分区单元分别确定差异化的土地利用方向、限制条件和管理措施，因地制宜地实行差别化管控，既保证了土地利用的区位效益和规划的科学性，又易于规划的实施、管理和操作。

（3）有助于避免土地利用负外部性。个人或部门的经济活动的外部性影响有时候是有损害的，如工厂生产造成周围环境的污染、机场建设与运行对附近居民造成噪声污染、高层建筑的建设造成周围建筑日照和通风受到影响等。市场行为自身的逐利性导致行为人为了自身利益造成负外部性效果从而对社会产生一定的危害，以至土地利用总效益降低，土地资源无法得到有效配置和实现可持续利用。这种情况可以通过进行土地利用分区并制定相应管制条件加以避免。

（4）有助于提高规划弹性。土地利用总体规划是在划分土地利用区的基础上进行的，土地利用分区能使总体规划富于弹性和应变能力。土地利用分区具有综合性和层次性的特点，能够把握不同尺度空间下区域土地利用发展的总体结构，有助于提高规划的弹性，增强规划应变能力，对宏观的土地利用活动和土地利用战略目标的实现有重要作用。