1.土地资源资产价值内涵

价值的哲学概念是“存在于客体对主体的作用和影响之中，是客体的属性和功能满足主体需要的一种功能或效用”，可见价值的源泉在于功能或效用。而土地的功能既有经济功能，也包括社会功能和生态功能，因此土地的价值也应包括经济价值、社会价值、生态价值三个方面。

从土地经济学角度来看，土地作为自然、经济、社会综合体，具有资源和资产双重属性。土地资源是指一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地，强调其使用价值和效用特性；同时土地资源作为重要的自然资源，还具有公共产品的属性及社会价值属性。土地资产强调的是土地经济属性及其财产属性。经济学的资产是指特定经济主体所拥有或控制的、能够给其带来经济利益的经济资源，包括具有一定经济价值的实物资产和无形权利。土地资产的物质实体是土地资源，土地资源在所有权上有所归属，形成土地财产，其中具有市场交换价值的部分称作土地资产。

从会计学的角度来讲，中国自2007年1月1日起施行的《企业会计准则基本准则》第三章第二十条中将资产定义为：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。从该定义出发，自然资源要成为资源资产，第一，必须能被特定主体所拥有或控制；第二，能为产权主体带来预期收益；第三，必须能以货币计量，即可以货币计量资产价值并在市场上实现。从国家自然资源资产负债表构建视角看，土地资源资产必须要有明确的所有权、控制权主体，并给主体带来经济、生态和社会效益，才能列入资源资产负债表之中。

因此，基于国家自然资源资产价值核算体系，土地资源资产价值具有资源价值和财产价值双重属性，亦即土地资源资产价值既包含土地资产的经济价值又包含土地资源的社会价值和生态价值。

2.土地资源资产价值量核算

目前学者多认同土地资源资产价值量核算应包括经济价值量核算、社会价值量核算和生态价值量核算这三部分。但对于土地资源价值量的核算研究尚未成熟，尤其是对于土地社会价值、生态价值量的确定仍处在百家争鸣的阶段。

1）土地资源资产的经济价值核算

土地资产经济价值量核算。是对土地资产经济价值量计量、统计、核查的过程，是以货币为计量尺度，对资产持有主体资金运动的反映。土地资源资产的经济价值实际上就是土地买卖和土地租赁等关系的反映，根本上由土地资产的收益能力决定，通过土地投资、土地使用或市场交换得以实现。以耕地为例，耕地的经济价值是指耕地用于农业生产所获得的农产品的价值。由于经济产出功能多可以市场价格评估，也可利用现有基准地价、标定地价、地价监测等成果扩展，故可以通过收益还原法、市场比较法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等方法求取。

2）土地资源资产的生态价值(www.daowen.com)

土地资源资产的生态价值是其为人类生命安全、身心健康提供环境保障的生态服务功能下所产生的价值，如耕地的生态价值即包括调节气候、净化与美化环境、维持生物多样性等方面的价值。《试点方案》中也强调应“从生态文明建设要求和人民群众期盼出发，优先核算具有重要生态功能的自然资源，并在实践中不断完善核算体系”。可见，生态价值核算也将是党的十八大以来我国土地资源资产价值核算的重点内容。当前土地资源资产生态价值的研究主要以澳大利亚学者Robert Costanza等的核算方法为基础，通过修正我国陆地生态系统的单位面积服务价值系数，对耕地、湿地、森林等不同地类在涵养水源、气候调节、环境净化等方面的生态价值进行核算。也有学者探索应用GIS技术以及Invest等模型对资源的生态功能服务价值进行量化，再按照意愿支付等环境经济学的计算方法转化为价值量。

3）土地资源资产的社会价值

土地资源的社会价值是其发挥为人类文化交流、知识传承等提供载体的社会服务功能所体现的价值，如耕地的社会价值主要包括提供就业保障、保障粮食安全和维护社会稳定等方面的价值。由于土地资源资产的生态服务、社会保障功能均具有外部性，故对于其价值的评估也多采用非市场方法，例如采用“实物量”直接替代和实物量价值系数折抵等。“实物量”直接替代是通过统计对应地类的存量、流量面积变化作为社会及生态资产量，体现社会、生态维度资产变化情况，也是当前自然资源资产审计采用的基本做法。“实物量”价值系数折抵则是通过研究社会和生态型土地实物量对区域发展的贡献度，按照一定折抵系数折算成经济量，用来衡量土地社会和生态资产规模。

4）土地资源资产价值核算的难点

（1）价值量难以确认

一方面，我国存在着大量的没有活跃市场甚至不能买卖的土地，如自然生态保留区中的土地，其价值评估将会是一个突出的难点；另一方面，土地资源价值的核算已并非单一经济价值的核算，更要体现其社会价值和生态价值，但由于价值评估方法尚不成熟，当前土地资源价值的评估仍主要体现在其经济价值，对社会价值和生态价值的核算结果往往差异较大，缺乏可比性和可靠性；同时，由于实际操作的限制，现有的价值评估结果也多反映静态的土地状况，而非动态的土地生态系统和环境变化；此外，如何将价值量货币化也是土地资源资产价值核算的难点问题之一。

（2）报表的构成及格式尚未统一

目前土地资源资产价值核算还没有统一的分类方式及报表构成规范，也使得核算缺乏统一的基础。对于土地账户的分类及层级该如何考虑，需要设置哪些表格，表格的内容、列报格式又该进行如何设定，以及如何使土地资源资产价值核算适应领导干部自然资源资产离任审计的要求，都是需要研究的问题。