1.公示地价政策

建立公示地价管理制度有利于实现土地交易管制、实现土地价格管制，同时为土地市场交易提供参考。《中华人民共和国城市房地产管理法》32条规定：“基准地价、标定地价、各类房屋重置价应当定期并公布。”

《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）规定：基准地价一般两年更新一次，在土地市场发生重大变化或影响土地价格的种种因素发生重大变化后，必须进行基准地价更新，对原基准地价进行全面或局部调整。

1992年3月8日国家土地管理局令〔1992〕《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条：划拨使用权补交出让金最低不得低于标定地价的40%。

2001年5月30日《关于加强国有土地资产管理的通知》规定：

（1）国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

（2）要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。2003年6月5日21号令《协议出让国有土地使用权规定》第五条：“有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。”

（3）建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

2.基准地价

1）基准地价内涵

基准地价是指在城镇规划区范围内，现状利用和规划利用条件下，设定土地开发程度和设定容积率条件下，对不同级别土地或不同均质地域的土地按照商业、办公、住宅和工业等用途，分别评估在确定的某一时点上，按法定最高出让年限出让土地使用权的区域平均单位价格。基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期及时效性等特性。

2）基准地价体系

基准地价体系主要由土地级别（区段）、土地级别（区段）地价、基准地价修正体系和标定地价四大体系构成。

（1）土地级别（区段）

通过对土地价格影响因素以及土地价值空间分布特征的综合分析，评定的城镇土地不同级别范围或不同均质地域区段范围，以揭示城镇不同用途土地价格的空间分异规律。这里“段”特指商业路线段。

（2）土地级别（区段）地价

即一定土地级别或区段范围、某一估价期日法定最高出让年期土地使用权、一定土地利用条件下的区域土地平均价格。

（3）基准地价修正体系

将基准地价成果运用到宗地价格评估的一整套指标修正体系。包括不同用途，如，商、办、住宅和工业等用地的区域因素修正体系和个别因素修正体系。

（4）标定地价

指一定等级或区段某类用途所选定的标准宗地的评估时点评估价格。标准宗地则是土地级别或区段内具有代表性、中庸性、稳定性和易操作性的地块。(www.daowen.com)

3）基准地价作用

反映城市土地价值的空间分布规律；城市土地资源与资产的配置参考；城市土地资产管理参考；城市土地价格管理与土地市场调控；城市房地产税征收（大宗评估）依据；城市土地使用税征收依据；评估出让底价管理（不得低于级别基准地价的80%）；协议出让最低价管理依据（不得低于基准地价的70%）；评估宗地价格依据；补交出让金依据；企业投资决策的依据。

4）标定地价作用

为宗地和房地产价格评估提供依据；实施政府优先购买权（标定地价低20%以上）；确定划拨用地补交出让金标准；企业清产核资和股份制改造中土地资产评估依据；对接地价动态监测体系。

3.地价监测管理

城市地价动态监测管理是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述、评价和管理的过程。

城市地价动态监测工作的主要目标和任务是调查城市地价的水平及变化趋势，形成季度和年度监测成果，实现对全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况的实时监测，为社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府部门加强地价管理和进行土地宏观调控提供基础数据和决策依据。

城市地价动态监测的基本技术程序如下：①确定地价动态监测的范围；②建立以地价监测点为基础的数据源；③采集并处理监测数据；④根据检测目标建立地价动态监测指标体系；⑤计算各类地价监测指标；⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；⑦编制城市地价动态监测报告；⑧发布城市地价动态监测信息。

4.三位一体地价体系

2001年以来，我国城市已建立起完备的城市地价动态监测体系。然而，我国基准地价、标定地价与地价监测体系的协同与衔接缺失，造成大量工作重复和浪费。事实上，基准地价的定级成果可作为设定标准宗地和地价动态监测点的依据，地价动态监测数据则作为地价指数测算依据和基准地价更新的依据。基准地价以等级、区片和商业路线价为主，本质是反映城镇一定区域土地价格水平及其空间分布规律，能够在更宏观的方向上引导土地的空间利用和投资行为，并可作为大宗评估依据。标定地价作为标准宗地的价格，每年或每期评估，是具体的、稳定的、现势的，作为指导土地市场交易及土地价格评估和征地补偿的有力依据，也可作为差异性税种（如增值税及个人所得税）征收的依据。地价动态监测体系侧重地价指数测算和变动分析，反映土地市场价格的变化现状与趋势。

基准地价、标定地价、地价动态监测体系在作用、特点等方面应各有侧重、互为补充，构建三位一体的公示地价体系有利于建立与国际惯例相接轨并具有中国特色的地价公示制度。三者对接关系如图14-1所示。

三位一体公示地价体系的推进措施如下。

（1）实现标准宗地与地价动态监测点体系统一

宗地和地价动态监测点应该遵循共同的选择原则和共同的选择标准，具有相同分布密度。总之，应该尽快实现两套宗地系统的完全统一。

（2）规范标定地价评估和公示制度

将标定地价的评估任务分配到专业评估机构，由其独立完成全部标准宗地的地价评估工作，将评估结果报送地价管理部门。每个标准宗地由两家评估公司评估。地价管理部门负责组建标定地价评估专家委员会。委员会对各估价公司提交的地价评估成果进行评价和审议，确定标定地价成果后，面向全社会进行公示。

图14-1　基准地价、标定地价与地价动态监测体系

（3）利用地价动态监测体系，实现基准地价更新

基准地价更新与地价动态监测体系的对接，需要分三步走：①根据基准地价级别和区片划分成果，建立标准宗地体系；②将新设定的标准宗地体系与新一轮地价监测点体系对接；③将监测点地价作为标定地价予以公示。