1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第40 条规定：“土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。土地使用权期满需续期的重新签订合同支付出让金，并办理登记。”

1994年7月5日通过，1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少于届满前一年申请续期，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”此法未提及土地使用权到期地上物处置问题。

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”物权法对土地使用权到期作出了相对之前法律更加明确的规定：自动续期。但这仍然具有不确定性，如对如何“自动续期”、是否补交出让金、如何补等都没有具体细则。

2009年《土地管理法》修订草案总计49条新增法条。其中，住宅70年使用权到期后的处置规定修改为：按照国家有关规定自动续期。关于是否及怎样补交出让金仍然没有明确规定。国家对出让使用权期满土地及地上物处置问题细则规定尚需进一步深化。

目前，青岛和深圳等多个城市已有土地使用权到期续期案例。青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。可见，青岛和深圳政府实际操作中都认为土地期满续期是有偿的。深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，补交金额显著低于市场价格。虽然在理论上，某一时点的基准地价应该等同于市场价格，但在我国房地产价格不断高涨的背景下，因基准地价的更新不及时和基准地价水平的最终确定受到各种非市场因素的影响，使基准地价在客观上低于市场价格。(www.daowen.com)

从法律视角分析，如果到期无偿使用，则70年年期约定等于一纸空文，其更大的弊端在于摧毁了我国尚已建立的国有建设用地使用权有偿使用制度，导致我国土地使用权又出现产权关系不清、土地使用权双轨制现象。这不仅会为土地使用权权利交易与资产处置带来困惑，还会造成土地资源资产配置效率低下和土地权利体系混乱。

从经济视角分析，如果到期后住宅使用自动续期，不再缴纳土地出让金或地租，就意味着国家土地所有者权益在经济上没有得到体现，这与我国土地有偿使用制度改革的初衷以及地租理论发生背离。

因此，土地使用年期届满后，若继续使用土地，应该重新估算土地权利价值并重签合同，重新设定房地产权益，可采用按年补交地租或一次性交付地价或土地作价的方式形成共有产权模式。